ACCIONES DE CENCOSUD SHOPPING: ANÁLISIS 2025 Y PROYECCIONES

Resumen del comportamiento bursátil durante 2025

Las acciones de Cencosud Shopping (BCS: CENCOSHOPP), filial de centros comerciales del conglomerado Cencosud, mostraron un desempeño estable durante 2025, consolidando su posición como principal actor del sector inmobiliario comercial en Chile y parte relevante del portafolio de retail e inversión institucional.

Durante el año, el papel registró una rentabilidad acumulada de alrededor de +7% en la Bolsa de Comercio de Santiago (BCS), superando en rendimiento al índice S&P IPSA, que creció aproximadamente 4,5% en el mismo período. Este desempeño positivo estuvo sustentado por fundamentales sólidos, buena generación de flujo de caja, control financiero prudente y una moderada expansión en sus activos.

Expansión de ingresos operacionales

Cencosud Shopping tuvo un aumento en sus ingresos durante el 2025, explicado parcialmente por el retorno a niveles de actividad prepandemia en todos sus centros comerciales, con una mayor ocupación y flujo de visitas. Los ingresos por arriendos crecieron cerca de un 9% anual, beneficiándose del incremento en las UF y contratos indexados al IPC, lo que aportó estabilidad y previsibilidad a sus flujos.

Además, un robusto EBITDA ajustado, que rondó los CLP $330.000 millones, reflejó la eficiencia operativa con márgenes sostenidos sobre el 80%, lo que permitió a la compañía mantener políticas de dividendos estables y una sólida posición de caja.

Movimientos estructurales del portafolio inmobiliario

Durante el segundo semestre de 2025, Cencosud Shopping dio continuidad a su estrategia de valorización de activos e inició obras de ampliación en centros comerciales clave como Portal La Dehesa en Santiago y Costanera Center. También destacó el avance en la estructuración de proyectos en regiones estratégicas como Valparaíso y Concepción, buscando incrementar su superficie arrendable bruta (GLA) en un 5% para 2026.

Según informes de la compañía, la tasa de vacancia se mantuvo bajo el 3%, un dato notable dado el difícil entorno económico y las aún presentes fricciones del comercio minorista tradicional frente al canal digital.

Comportamiento bursátil frente al escenario macroeconómico

El contexto macroeconómico en Chile, con una leve recuperación del PIB (+1,8%) y baja gradual de las tasas por parte del Banco Central, ofreció un entorno relativamente favorable para las empresas inmobiliarias con flujos contractualmente protegidos. Esto benefició a las Socimis como Cencosud Shopping, cuyo modelo de negocio se basó en ingresos recurrentes y capacidad de indexación.

No obstante, el bajo dinamismo del consumo, una inflación aún por encima del objetivo y la apreciación del peso chileno frente al dólar plantearon desafíos indirectos, especialmente en la negociación con locatarios y mantenimiento de rentas.

Preferencia institucional y liquidez técnica

Durante 2025, las acciones de Cencosud Shopping mantuvieron un nivel de negociación promedio diario de CLP $1.200 millones, lo que la ubica entre los papeles con mayor liquidez dentro del sector inmobiliario. Fondos previsionales y family offices continuaron valorando su estabilidad financiera y dividendo predecible (dividend yield cercano al 6,5%), sosteniendo la demanda del papel en renta variable local.

Factores claves que sostuvieron el crecimiento

El desempeño positivo de Cencosud Shopping en el ejercicio 2025 respondió a una combinación de impulsores internos y externos, que permitieron consolidar su valor bursátil y la percepción de bajo riesgo estructural.

• Modelo de negocios resiliente: La compañía se benefició de contratos de largo plazo con locatarios anclados en UF y cláusulas de renovación, lo que entregó previsibilidad y redujo la exposición a la volatilidad del consumo a corto plazo.
• Alta ocupación de activos: Con tasas de ocupación sobre el 97%, sus centros comerciales mostraron dinamismo y atracción tanto para retail internacional como emprendimientos locales, mitigando el riesgo de ingresos caídos.
• Estrategia de modernización: La inversión en tecnologías para inteligencia comercial (big data, sensores de tráfico, analítica predictiva) ayudó a optimizar la oferta para los locatarios, mejorar la experiencia del visitante y alinear rentas con performance.
• Disciplinada gestión financiera: La ratio deuda neta/EBITDA se mantuvo bajo 4x, dando espacio para emisión de bonos a tasas competitivas. La empresa mantuvo su calificación de riesgo en A+, reforzando la confianza de inversionistas.

Tracción en estrategia ESG

La compañía aceleró su enfoque en prácticas de sostenibilidad, renovando su estrategia ESG con foco en eficiencia energética, gestión hídrica y gobernanza. Certificó nuevos activos con estándares LEED, lo que mejora su valor patrimonial y transparencia frente a inversionistas conscientes.

Además, lanzó iniciativas para fortalecer la inclusión social al interior de los malls (como la implementación de espacios inclusivos, contratación de operadores minoristas diversos, y promoción de ferias de emprendimiento femenino), reforzando su impacto en las comunidades donde opera.

Innovación en formatos comerciales

Cencosud Shopping introdujo en 2025 nuevos conceptos en su oferta comercial, diversificando el mix con espacios de cowork híbridos, clínicas de salud primaria arrendadas y tiendas especializadas fuera del retail tradicional, adaptándose a nuevas demandas postpandemia.

Estos cambios permitieron sostener ocupaciones elevadas incluso en zonas de bajo tránsito, además de incrementar el valor del arriendo promedio por m². En paralelo, la compañía selló acuerdos con marketplaces digitales para integrar el "click & collect", mejorando la sinergia entre lo físico y lo digital.

Perspectivas de corto y mediano plazo

Mirando hacia 2026, los inversionistas deben seguir atentamente varios factores que podrían alterar la trayectoria de las acciones de Cencosud Shopping y marcar su desempeño futuro.

1. Evolución de consumo y retail físico

Uno de los principales riesgos para el modelo de negocio es la transformación del consumo presencial en entornos digitales. Si bien Cencosud Shopping ha adaptado formatos, una desaceleración adicional del consumo residencial o un cambio drástico hacia compras e-commerce podría afectar la valorización de activos y flujo de locatarios.

2. Proyecto de expansión regional

Durante 2026 se espera el avance de proyectos nuevos fuera de Santiago y la culminación de ampliaciones iniciadas durante 2025. Esto determinará si la compañía puede seguir creciendo en superficie de manera rentable, sin afectar su rentabilidad promedio por metro cuadrado arrendado.

Los inversionistas deberán vigilar los capex asociados, la velocidad de absorción de las nuevas áreas arrendables y cómo se comportan los locatarios en escenarios regionales fuera del Gran Santiago.

3. Política monetaria y tasas

Un posible cambio en la trayectoria de tasas en Chile, con escenarios de mantención o subidas ante presiones inflacionarias externas, influirá directamente sobre el costo de financiamiento de la compañía y el valor presente neto de sus flujos futuros.

La relación inversa entre tasas de interés y precio de activos inmobiliarios hace a Cencosud Shopping particularmente sensible a este elemento macro.

4. Dividendos versus reinversión

Un punto de análisis relevante será cómo la compañía equilibra el atractivo dividendo actual con la necesidad de invertir en expansión, tecnología e innovación comercial, sin diluir retorno sobre patrimonio.

Inversionistas centrados en ingreso pasivo (dividendos) podrían no ver con buenos ojos un giro hacia crecimiento a riesgo de menor payout, lo que marcaría la evolución de su cotización.

5. Riesgos normativos e institucionales

La evolución de normas urbanísticas, tributación de los arriendos comerciales y eventuales reformas legislativas sobre sociedades de inversión serán focos de atención. Cambios en este frente podrían afectar tanto la operación como el atractivo fiscal comparativo de Cencosud Shopping.

6. Consolidación del mercado

La posibilidad de adquisición de competidores menores o fusiones con operadores boutique podría ser un catalizador de valor si bien plantea riesgos estratégicos y regulaciones antimonopolio. La estructuración de alianzas estratégicas también será un factor a monitorear.

En conjunto, 2026 se presenta como un año con desafíos estratégicos clave para Cencosud Shopping en Chile, donde la empresa deberá probar su adaptabilidad, visión de crecimiento y compromiso con rentabilidad sostenible para seguir siendo opción sólida en los portafolios regionales de largo plazo.