ACCIONES DE PARQ ARAUCO EN 2025: PROYECCIONES Y ANÁLISIS

¿Cómo han evolucionado las acciones de Parque Arauco durante 2025?

Las acciones de Parque Arauco S.A., uno de los líderes en el desarrollo y operación de centros comerciales en América Latina, han sido objeto de análisis continuo por parte de inversionistas institucionales y minoristas durante 2025. En Chile, donde cotiza bajo el ticker PARAUCO en la Bolsa de Santiago, su comportamiento ha reflejado tanto las dinámicas internas como las influencias macroeconómicas que marcan al sector inmobiliario y de retail.

En términos de valorización, las acciones de Parque Arauco comenzaron el año con un precio aproximado de $1.090 CLP por acción y han mostrado una evolución mixta, con una volatilidad moderada. Si bien en el primer semestre de 2025 hubo un incremento del 7% derivado del optimismo en el mercado minorista y la reactivación pospandemia, en el tercer trimestre el precio retrocedió levemente un 3,5% debido a señales de enfriamiento en el consumo y presiones inflacionarias.

Los inversionistas han prestado especial atención a los reportes financieros trimestrales. Durante el primer semestre, Parque Arauco reportó un incremento interanual del 12,8% en ingresos totales, superando las expectativas del mercado gracias a una mayor ocupación y recuperación del tráfico en centros comerciales claves como Parque Arauco Kennedy y Mall Arauco Maipú. Sin embargo, los márgenes operacionales se han mantenido presionados debido a costos de mantenimiento, alzas en tarifas de servicios y ajustes por inflación.

Otro factor que ha influido en las acciones es la estrategia de expansión regional, especialmente en Colombia y Perú. Si bien estas inversiones aún no han generado retornos significativos, el mercado percibe con optimismo un día de consolidación regional en el corto-medio plazo. Se estima que las aperturas proyectadas para finales de 2025 podrían aumentar la superficie arrendable en más de 5% en la región, elevando el potencial de ingresos futuros.

Además, el endeudamiento neto de la empresa ha sido objeto de vigilancia. Con una razón deuda/Ebitda levemente superior a 4, algunos analistas advierten sobre la necesidad de moderación en nuevos proyectos de expansión. No obstante, las clasificadoras de riesgo han mantenido una mirada estable, valorando la solidez del portafolio, la diversificación geográfica y la calidad de los activos de Parque Arauco.

De cara al cierre de 2025, existe un consenso moderadamente alcista entre las corredoras chilenas. Varios informes de agentes como BCI Corredora y Credicorp Capital proyectan un precio objetivo promedio entre $1.250 y $1.300 CLP, sustentado en proyecciones de mayor consumo interno y normalización inflacionaria en 2026.

Drivers clave para el desempeño bursátil de Parque Arauco

Diversos catalizadores han impulsado —y en algunos casos limitado— el desempeño de las acciones de Parque Arauco durante 2025. A continuación, se detallan los principales factores de crecimiento y presión que han marcado la evolución bursátil de esta firma chilena.

1. Recuperación del retail presencial

Con la estabilización de la actividad comercial luego de la pandemia, los centros comerciales han observado un retorno sustancial de consumidores. Parque Arauco ha beneficiado de esta tendencia gracias a la alta calidad de sus ubicaciones y un mix diversificado de locatarios. Este retorno del tráfico tiene un efecto directo en los ingresos por arriendos y, en consecuencia, en el flujo operativo disponible para distribución o inversión.

Las ventas reportadas por los locatarios también han ido en aumento, lo que permite a la empresa ajustar precios de arriendo variables indexados a desempeño. En 2025, esta modalidad ha representado cerca del 20% de los arriendos totales.

2. Innovación en modelos de negocio

La transición hacia nuevas experiencias ha sido otro motor de valorización. En lugar de limitarse a retail tradicional, Parque Arauco ha invertido en convertir sus propiedades en “centros de experiencias”—incorporando coworks, clínicas, establecimientos educacionales, coworking y soluciones de entretención como cines y áreas gastronómicas. Esta diversificación ha permitido amortiguar choques sectoriales.

Otro avance clave ha sido la incursión en espacios comerciales híbridos, especialmente en zonas de alto tránsito como Santiago y Lima. Con esto, la compañía busca capturar nuevas audiencias y mejorar el rendimiento del metro cuadrado.

3. Estrategia regional e inversión en activos premium

Parque Arauco ha mantenido su estrategia de expansión en Perú y Colombia, consolidando activos del más alto nivel. Estas inversiones, si bien impactan temporalmente los flujos de caja, son vistas por el mercado como apuestas a largo plazo con retornos sostenibles. Centros como MegaPlaza en Lima han alcanzado una ocupación superior al 98% en 2025.

4. Riesgos financieros y costo del capital

Uno de los principales elementos de presión ha sido el aumento de los costos financieros. En un entorno donde las tasas de interés continúan relativamente altas, el costo del endeudamiento ha sido significativo. La compañía ha refinanciado parte de su deuda en condiciones más estables, pero los márgenes aún acusan este gasto.

5. Tendencias ESG y demanda por sostenibilidad

Otro driver relevante es la creciente presión inversora sobre criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza). Parque Arauco ha respondido con programas de eficiencia energética y políticas de inclusión y accesibilidad, lo que ha sido bien valorado por inversionistas institucionales, sobre todo fondos europeos con estrategia ESG-compliant.

¿Qué deben observar los inversionistas en 2026?

De cara a 2026, los analistas y actores del mercado chileno proyectan un entorno complejo pero con oportunidades para la acción de Parque Arauco. A continuación, se resumen los focos clave que los inversionistas deberían monitorear durante el próximo año.

1. Normalización de tasas y entorno macroeconómico

Uno de los principales elementos de monitoreo será la trayectoria de las tasas de interés en Chile y la región. Una baja sostenida de la Tasa de Política Monetaria por parte del Banco Central podría aliviar el costo financiero y dinamizar sectores apalancados como el inmobiliario. A su vez, una estabilización del peso chileno frente al dólar ayudaría a mitigar el impacto de la deuda denominada en divisas.

2. Resultados de nuevos proyectos regionales

Durante el último trimestre de 2025 y el primero de 2026, está proyectada la apertura de tres activos clave en Perú y Colombia. El desempeño inicial de estos activos será relevante tanto en términos de ocupación como de flujo operativo. La velocidad en alcanzar “punto de equilibrio” definirá cómo evoluciona el leverage y los márgenes en 2026.

3. Tendencias de consumo postinflación

Otro aspecto a evaluar es la recuperación del poder adquisitivo de los hogares. Si bien la inflación ha comenzado a ceder, no se ha consolidado una fuerte reactivación del consumo masivo. Los hábitos de compra han continuado ajustados, lo que pesará sobre las ventas de locatarios. Un giro positivo aquí impactaría directamente en los ingresos variables de Parque Arauco.

4. Política regulatoria y entorno tributario

En 2026, se anticipa que el gobierno chileno continúe con reformas tributarias. Un aumento en los impuestos corporativos o nuevas cargas patrimoniales podrían afectar la rentabilidad neta del negocio inmobiliario comercial. Inversores deberán seguir de cerca la evolución normativa.

5. Digitalización e integración con e-commerce

En un mundo que sigue digitalizándose con rapidez, Parque Arauco ha iniciado una estrategia de integración digital con plataformas de ventas online y herramientas de CRM. Su capacidad para volverse un actor omnicanal será crítica para mantener competitividad frente a formatos 100% online.

6. Dividendos y retorno al accionista

Con la mejora proyectada en flujos y control del endeudamiento hacia fines de 2025, existe la expectativa de que en 2026 se normalicen los pagos de dividendos. Esto podría atraer nuevamente al inversionista retail buscando retornos defensivos en renta variable del rubro inmobiliario.

En resumen, Parque Arauco enfrenta 2026 con desafíos pero también con sólidos fundamentos. Quienes inviertan en su acción deberán estar atentos a rendimientos regionales, políticas públicas y métricas operacionales clave como ocupación, gastos por metro cuadrado, y evolución de la deuda.