TRATAMIENTO FISCAL DE LOS BONOS DE VIVIENDA: LO QUE LOS INVERSORES SE QUEDAN DESPUÉS DE IMPUESTOS

Invertir en bonos inmobiliarios puede resultar atractivo para quienes buscan una rentabilidad estable y una clase de activo socialmente responsable. Sin embargo, comprender las implicaciones fiscales es esencial para evaluar los beneficios netos de este tipo de inversión. En el Reino Unido, los bonos inmobiliarios pueden generar ingresos por intereses, generar plusvalías o estar incluidos en cuentas con ventajas fiscales. Cada una de estas categorías tiene un tratamiento fiscal distinto que afecta a lo que los inversores finalmente retienen.Los bonos inmobiliarios son instrumentos de deuda que suelen emitir asociaciones de vivienda, autoridades locales o plataformas especializadas de inversión en vivienda. Su objetivo es captar capital para proyectos residenciales, especialmente aquellos con componentes de vivienda social o asequible. Estos bonos suelen ofrecer tipos de interés fijos relativamente atractivos en comparación con los bonos del Estado, lo que los hace atractivos para los inversores centrados en la renta.

En general, existen tres consideraciones fiscales principales para los titulares de bonos inmobiliarios en el Reino Unido: el impuesto sobre la renta sobre los intereses recibidos, el Impuesto sobre las Ganancias de Capital (CGT) sobre las ganancias por venta o reembolso de bonos, y la posible protección de dichas ganancias e ingresos mediante instrumentos fiscales ventajosos como las Cuentas de Ahorro Individuales (ISA) o las Pensiones Personales Autoinvertidas (SIPP).

Ingresos por intereses y tratamiento del impuesto sobre la renta

Los intereses devengados por los bonos inmobiliarios se consideran ingresos y tributan de acuerdo con la normativa del impuesto sobre la renta del Reino Unido. Para la mayoría de los inversores, esto significa integrar los intereses de los bonos en sus ingresos totales del año. Dependiendo de su nivel de ingresos, tributarán al tipo marginal correspondiente: 20% para contribuyentes con tipo básico, 40% para contribuyentes con tipo superior y 45% para contribuyentes con tipo adicional.

Sin embargo, los residentes del Reino Unido se benefician de una Desgravación por Ahorro Personal (PSA), que permite obtener una cierta cantidad de intereses exentos de impuestos cada ejercicio fiscal. Los contribuyentes con tipo básico pueden obtener hasta 1.000 libras esterlinas en intereses antes de la fecha de vencimiento de impuestos, mientras que los contribuyentes con tipo superior reciben una deducción de 500 libras esterlinas. Los contribuyentes con tipo adicional no pueden acogerse a esta exención.

Si el bono de vivienda paga intereses en cuotas regulares (trimestrales o anuales), el tratamiento fiscal se mantiene constante. Los intereses suelen pagarse brutos (sin deducción de impuestos), lo que significa que es responsabilidad del inversor declarar y pagar impuestos mediante autoliquidación o mediante ajustes de codificación PAYE, según el importe.Cabe destacar que los intereses de ciertos bonos regulados, como los emitidos por plataformas aprobadas por la FCA o asociaciones de vivienda cualificadas, pueden ser elegibles para la inclusión en ISA, lo que permite una protección fiscal completa. Más información a continuación.Ganancias de capital e impuestos por la enajenación de bonosAunque los bonos de vivienda generalmente se mantienen hasta su vencimiento, existen escenarios en los que un inversor podría vender un bono antes de su vencimiento. Si lo vende en un mercado secundario o de vuelta a la plataforma emisora, puede obtener una ganancia o una pérdida de capital.El Impuesto sobre las Ganancias de Capital (CGT) se aplica a las ganancias obtenidas por dicha enajenación. En el año fiscal 2024/2025, las personas físicas tienen una deducción anual del Impuesto sobre las Ganancias de Capital (ICG) exenta de impuestos de 3.000 £ (anteriormente, 12.300 £ en los últimos años). Las ganancias superiores a este umbral tributan al 10 % para los contribuyentes con tipo básico y al 20 % para los contribuyentes con tipo adicional y superior.

Es importante destacar que los ingresos por intereses y las ganancias de capital tributan por separado, pero juntos influyen en la carga fiscal total del inversor. Las pérdidas de otras inversiones en el mismo año fiscal, o las arrastradas de años anteriores, pueden utilizarse para compensar la obligación tributaria del IGC por la venta de bonos de vivienda.

Tenga en cuenta que el IGC solo se aplica si el bono de vivienda se mantiene fuera de una estructura fiscalmente ventajosa. Si los bonos de vivienda se mantienen dentro de una ISA o SIPP, tanto las ganancias como los ingresos están exentos de obligaciones tributarias.

Cuando los bonos de vivienda son ilíquidos y difíciles de transferir, el IGC es menos relevante, ya que las enajenaciones anticipadas son poco frecuentes. En plataformas estructuradas que facilitan la salida anticipada de activos, como plataformas de financiación colectiva inmobiliaria o plataformas de seguimiento de préstamos hipotecarios entre particulares, los inversores deben documentar con diligencia los costes de adquisición y los ingresos por venta.

Elegibilidad para ISA y estrategias fiscalmente eficientes

Uno de los métodos más eficaces para mejorar la rentabilidad después de impuestos de los bonos hipotecarios es a través de vehículos de protección fiscal como las ISA. No todos los bonos hipotecarios son elegibles para la inclusión en ISA, pero aquellos que sí lo son pueden proporcionar rentabilidades totalmente libres de impuestos, tanto para los ingresos por intereses como para las ganancias de capital.

Para calificar para la ISA de Financiación Innovadora (IFISA), los bonos hipotecarios deben emitirse a través de una plataforma de préstamos entre particulares regulada por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA). Entre las plataformas que ofrecen estos bonos se incluyen Abundance, CrowdProperty y CapitalStackers. Una vez dentro de una IFISA, los intereses y las ganancias de estos bonos inmobiliarios no tienen ninguna obligación tributaria, lo que aumenta la rentabilidad general del inversor.

Para inversores sofisticados o con planes de pensiones patrocinados por el empleador, los SIPP también pueden ofrecer una alternativa adecuada. Si bien las contribuciones realizadas a los SIPP pueden recibir una desgravación fiscal inicial (del 20 % al 45 %, según el tramo impositivo), los ingresos obtenidos al jubilarse sí están sujetos a impuestos, aunque a menudo a un tipo impositivo más bajo.

Al diseñar una estrategia fiscalmente eficiente, los inversores deben evaluar cómo se integran los bonos inmobiliarios en su cartera general. Para los clientes próximos a la jubilación, mantener bonos inmobiliarios que generan ingresos en un SIPP puede diferir la tributación hasta una fase de ingresos personales potencialmente más baja. Para otros, utilizar la desgravación total de la ISA cada año fiscal (£20 000 para el ciclo 2024/2025) puede permitir obtener rendimientos compuestos libres de impuestos sin obligaciones de cumplimiento continuo.

Las consideraciones fiscales también se extienden a la propiedad conjunta y la planificación conyugal. Por ejemplo, la transferencia de propiedad entre cónyuges o parejas de hecho (que pueden estar en tramos impositivos diferentes) puede optimizar la carga tributaria total del hogar. Dado que las transferencias entre cónyuges suelen estar exentas del impuesto sobre las ganancias de capital y del impuesto de sucesiones, estas estrategias ofrecen flexibilidad.Por último, las personas con un alto patrimonio neto deben tener en cuenta las implicaciones de mantener bonos de vivienda en fideicomisos, empresas o carteras personales, a la luz de la evolución de las normas de la HMRC. Se recomienda buscar asesoramiento financiero y fiscal especializado para estructuras complejas o participaciones significativas.

Los ingresos por intereses generados por los bonos de vivienda suelen formar parte de la renta imponible total del inversor. Para los residentes del Reino Unido, esto significa que están sujetos a las bandas impositivas vigentes: actualmente 20%, 40% y 45%, según el nivel de ingresos. Sin embargo, la Deducción por Ahorro Personal (PAYE) permite a la mayoría de las personas recibir una parte de sus ingresos por bonos exenta de impuestos. Los contribuyentes con el tipo impositivo básico pueden recibir 1.000 libras esterlinas en intereses exentos de impuestos, mientras que los contribuyentes con el tipo impositivo superior reciben 500 libras esterlinas. Los contribuyentes con el tipo impositivo adicional no reciben ninguna deducción.Muchos bonos de vivienda se emiten en bruto, lo que significa que los impuestos no se deducen en origen. En su lugar, los inversores del Reino Unido deben declarar dichas ganancias mediante autoliquidación. Los contribuyentes que aplican el PAYE podrían ver modificada su normativa tributaria si HMRC detecta ingresos por intereses no tributables. Para cumplir con la normativa, se recomienda mantener registros precisos de los ingresos anuales por intereses.

Por ejemplo, si un inversor obtiene 750 £ en intereses de bonos y es contribuyente con tipo básico, el importe total se incluye en el PSA y no está sujeto a impuestos. Sin embargo, si sus ingresos por intereses de bonos superan el PSA o si sus ingresos totales lo sitúan en un nivel impositivo superior, una parte de los intereses puede generar una obligación tributaria del 20 %, 40 % o 45 %.

La estructura del bono afecta la frecuencia de pago de intereses. Si bien algunos bonos de vivienda ofrecen pagos trimestrales, otros pueden seguir un modelo de pago único, es decir, pagando intereses y capital simultáneamente al vencimiento. En cualquier caso, los intereses acumulados reciben el mismo tratamiento fiscal. Los inversores deben asegurarse de declarar todos los ingresos del ejercicio fiscal correspondiente, independientemente de cuándo se realicen los pagos dentro de ese ejercicio.

Al estructurarse a través de plataformas reguladas por la FCA, algunos bonos de vivienda pueden ser elegibles para la IFISA. En estos casos, los intereses dentro del envoltorio de la ISA están totalmente exentos de impuestos. Los inversores deben verificar si la plataforma y los bonos elegidos se incluyen en esta clasificación.

También es importante considerar las implicaciones fiscales más amplias de los ingresos recurrentes por intereses, especialmente si estos elevan las ganancias totales por encima de umbrales clave, como el de la pérdida de la prestación por hijo, la reducción gradual de la deducción personal o el paso a una banda impositiva más alta. Los intereses acumulados de múltiples bonos pueden desencadenar estos efectos inadvertidamente si no se gestionan adecuadamente.

El Impuesto sobre las Ganancias de Capital (IGC) puede aplicarse cuando un bono inmobiliario se vende o se canjea por un valor superior a su coste de adquisición. Si bien la mayoría de los inversores conservan estos bonos hasta su vencimiento, quienes los venden anticipadamente, ya sea a otro inversor o a una plataforma, deben considerar las posibles ganancias de capital y las obligaciones fiscales asociadas.A partir del ejercicio fiscal 2024/2025, las personas en el Reino Unido tienen una deducción anual del IGC de 3.000 libras esterlinas. Cualquier ganancia que supere este umbral se grava al 10% (contribuyentes con tipo básico) o al 20% (contribuyentes con tipo adicional y superior). La ganancia se calcula como la diferencia entre el importe original de la compra y el valor de enajenación, menos los costes deducibles.Por ejemplo, si un inversor compra un bono inmobiliario por 10.000 libras esterlinas y lo vende por 11.500 libras esterlinas, la ganancia imponible es de 1.500 libras esterlinas. Siempre que esto se encuentre dentro de la deducción anual y no se generen otras ganancias de capital, no se paga impuesto sobre las ganancias de capital. Si las ganancias totales de los activos superan la deducción, el exceso se grava al tipo impositivo aplicable según el nivel de ingresos del contribuyente.

El impuesto sobre las ganancias de capital no se aplica a los ingresos de un bono, solo a la apreciación neta en el momento de la venta. Si un bono se enajena por un precio inferior a su precio de compra, la pérdida de capital resultante puede trasladarse indefinidamente y utilizarse para compensar ganancias futuras.

Además, al mantenerlo dentro de una ISA o SIPP, no se genera impuesto sobre las ganancias de capital, incluso si el bono se aprecia sustancialmente. Esto hace que los envoltorios fiscales sean muy valiosos para los inversores activos en bonos que deseen negociar o reequilibrar sus tenencias periódicamente.

La carga contable del impuesto sobre las ganancias de capital puede ser significativa, especialmente cuando los bonos se adquieren en múltiples tramos a diferentes precios o cuando forman parte de una cartera diversificada. Se recomienda a los inversores que documenten las fechas de compraventa, los importes de las transacciones, los componentes de los intereses devengados y cualquier comisión de la plataforma que pueda ajustar la ganancia o pérdida total.

Si bien no todas las plataformas ofrecen un mercado secundario activo, las que sí lo hacen, como Abundance o Downing, permiten a compradores y vendedores negociar bonos inmobiliarios antes del vencimiento. En tales casos, las ganancias derivadas de la apreciación de los bonos o las salidas organizadas por la plataforma pueden generar obligaciones de Ganancias de Capital (CGT).

Finalmente, las consideraciones sobre el CGT pueden influir en las estrategias de timing. Los inversores que se acercan al final de un ejercicio fiscal pueden beneficiarse de escalonar las ventas a lo largo de dos ejercicios fiscales para maximizar el uso de la exención del CGT en ambos. Se recomienda una planificación fiscal profesional en estos casos, especialmente cuando las ganancias corren el riesgo de superar el importe de la exención.