ESTRATIFICACIÓN DE RIESGOS EN PRÉSTAMOS CON ALTA RATIO: QUÉ DESENCADENA LAS PÉRDIDAS DE CRÉDITO

¿Qué son los préstamos hipotecarios de alto ratio?

Los préstamos hipotecarios de alto ratio se refieren a la práctica de otorgar un préstamo en el que el prestatario aporta un pago inicial relativamente pequeño, generalmente menos del 20% del valor de la propiedad. En estos casos, el ratio préstamo-valor (LTV) es del 80% o superior, lo que significa que el prestamista asume un mayor riesgo, ya que el prestatario tiene un capital limitado en la vivienda. Estas hipotecas son comunes en mercados con precios de vivienda altos y entre compradores de vivienda por primera vez que tienen ahorros limitados para el pago inicial.

Para mitigar el riesgo crediticio asociado, la mayoría de los gobiernos o prestamistas exigen un seguro de impago hipotecario para las hipotecas de alto ratio. En Canadá, por ejemplo, estos préstamos deben estar asegurados a través de entidades como la Sociedad Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC). Este seguro protege a los prestamistas contra pérdidas en caso de impago del prestatario. Si bien estas salvaguardas existen, no eliminan por completo los riesgos inherentes a los préstamos con un LTV alto, especialmente cuando existen elementos adicionales de riesgo crediticio. Los prestatarios con hipotecas con un ratio alto tienden a ser más vulnerables financieramente. Un ligero deterioro en el valor de la vivienda, la estabilidad de los ingresos o las condiciones laborales puede provocar morosidad o impago. Por lo tanto, los préstamos con un ratio alto representan una probabilidad estructuralmente mayor de pérdida en comparación con los préstamos convencionales, donde los prestatarios poseen participaciones significativas en el capital. Los prestamistas y los reguladores monitorean de cerca las tendencias de impago en este segmento, especialmente durante recesiones económicas, entornos de aumento de los tipos de interés o correcciones del mercado inmobiliario. Las pérdidas crediticias pueden verse exacerbadas si se otorgan préstamos a prestatarios que presentan comportamientos de riesgo adicionales, un fenómeno conocido como estratificación de riesgos. Para comprender cómo y cuándo se materializan estas pérdidas, es necesario analizar cómo interactúan los factores de riesgo superpuestos para socavar el rendimiento del préstamo.

¿Cómo se produce la estratificación de riesgos?La estratificación de riesgos se produce cuando se combinan múltiples características de riesgo en un solo préstamo, lo que crea un efecto multiplicador sobre el riesgo crediticio. En el contexto de los préstamos hipotecarios de alto ratio, la estratificación de riesgos se refiere a la emisión de préstamos que incluyen factores de riesgo adicionales para el prestatario o el préstamo, además del alto LTV. Estos riesgos, al presentarse en conjunto, pueden aumentar significativamente las probabilidades de impago del prestatario.

Algunos ejemplos comunes de estratificación de riesgos en préstamos con ratios altos incluyen los siguientes:

• Bajas puntuaciones crediticias: Los prestatarios por debajo de un cierto umbral de crédito tienen mayor probabilidad de incumplir los pagos o incumplir los pagos.
• Ratios de deuda a ingresos (DTI) elevados: Un prestatario cuyas obligaciones mensuales representan un gran porcentaje de sus ingresos indica dificultades financieras.
• Documentación limitada: Los préstamos emitidos con verificación de ingresos o documentación laboral insuficiente conllevan un mayor riesgo de suscripción.
• Estructuras de préstamos de solo intereses: Estos préstamos pueden diferir el reembolso del capital, lo que provoca un shock de pago al comenzar la amortización.
• Ratios de precio de la vivienda a ingresos elevados: El apalancamiento excesivo en mercados caros aumenta la exposición a las caídas del mercado.

Aunque Cada uno de estos rasgos puede no desencadenar individualmente pérdidas crediticias, pero su combinación crea un perfil de riesgo elevado. Por ejemplo, un prestatario con un LTV del 95%, un DTI superior al 45% y una puntuación crediticia inferior a 650 generalmente se consideraría de alto riesgo. Si estos prestatarios experimentan eventos vitales como la pérdida del empleo o problemas de salud, o si bajan los precios de la vivienda, es menos probable que puedan mantener los pagos de la hipoteca, y los prestamistas se enfrentan a mayores probabilidades de pérdidas crediticias. La crisis financiera mundial de 2008 es un ejemplo histórico de los peligros de la estratificación de riesgos sin control. Las hipotecas subprime con riesgos acumulados se otorgaron ampliamente y posteriormente se incumplieron masivamente cuando los precios de la vivienda cayeron y las condiciones económicas se endurecieron. Los prestamistas actuales utilizan modelos de riesgo avanzados para identificar y mitigar estas estratificaciones. Sin embargo, la flexibilización sistémica de los estándares crediticios puede reintroducir estas vulnerabilidades. Una gobernanza eficaz del riesgo implica reconocer tempranamente las estratificaciones de riesgo superpuestas y aplicar políticas de suscripción prudentes para evitar impagos excesivos.

¿Por qué la estratificación de riesgos genera pérdidas crediticias?

La estratificación de riesgos genera pérdidas crediticias en préstamos con ratios altos porque reduce la capacidad del prestatario para absorber shocks financieros. Cuando los mercados inmobiliarios son estables y los ingresos son constantes, los prestatarios, incluso aquellos con mayor riesgo crediticio, suelen lograr realizar los pagos. Sin embargo, la estratificación de riesgos crea una estructura financiera frágil que se vuelve muy sensible a los factores externos de estrés.

La pérdida crediticia es esencialmente el resultado de la convergencia de dos factores: la probabilidad de impago y la gravedad de la pérdida. La estratificación de riesgos aumenta ambos factores al reducir la resiliencia del prestatario y aumentar la exposición al préstamo. Así es como:

• Reducción del capital del prestatario: Los préstamos con una alta relación préstamo-valor (LTV) implican que el prestatario tiene poco que perder si incumple, e incluso pequeñas correcciones en el precio de las propiedades pueden eliminar el capital, lo que perjudica las opciones de refinanciación.
• Escasos colchones financieros: Los prestatarios con baja calificación crediticia y altos ratios de deuda-ingreso (DTI) pueden vivir al día, sin tener margen para emergencias.
• Verificación insuficiente: Los préstamos basados ​​en ingresos declarados o empleos no verificados podrían basarse en evaluaciones de asequibilidad inexactas.
• Riesgos sincronizados: La presencia de múltiples elementos de riesgo implica que los prestatarios probablemente fracasen en las mismas condiciones económicas, lo que aumenta la correlación de impagos dentro de la cartera del prestamista.

En épocas de recesión, esto tiene consecuencias a nivel organizacional. El aumento de la morosidad sobrecarga los plazos de servicio, reduce los flujos de caja y requiere mayores provisiones para pérdidas. Cuando los precios de la vivienda caen en paralelo, la recuperación de préstamos disminuye debido a las hipotecas sumergidas, donde el valor de la vivienda cae por debajo del monto pendiente del préstamo. Además, los marcos regulatorios suelen imponer mayores requisitos de reserva de capital en las carteras con estratificación de riesgos. Las instituciones que no evalúan el riesgo compuesto pueden sufrir no solo pérdidas crediticias, sino también sanciones regulatorias o restricciones en su capacidad de préstamo futura. La estratificación de riesgos también afecta a los préstamos más allá de las pérdidas crediticias directas. Aumenta el riesgo sistémico en todo el sector financiero. Cuando muchas instituciones adoptan perfiles de riesgo similares, el impacto de las dificultades económicas se magnifica en toda la economía, lo que puede desencadenar crisis similares a las crisis inmobiliarias del pasado. Por lo tanto, una evaluación minuciosa de los perfiles de los prestatarios, prácticas de suscripción rigurosas y una gestión activa del riesgo de la cartera son esenciales para mitigar los efectos de la estratificación de riesgos en los préstamos hipotecarios con ratios altos.