IMPUESTOS Y ESTRUCTURA: CÓMO SE TRATA EL INTERÉS DEL DINERO DURO EN LOS VARIOS VEHÍCULOS

Los préstamos con garantía hipotecaria son soluciones de financiación a corto plazo basadas en activos, que suelen ofrecer prestamistas privados en lugar de instituciones financieras tradicionales. Estos préstamos suelen aparecer en transacciones inmobiliarias, especialmente para inversores inmobiliarios que buscan revender propiedades o en operaciones comerciales que requieren financiación rápida. A diferencia de los préstamos convencionales, los préstamos con garantía hipotecaria priorizan el valor del activo subyacente en lugar de la solvencia del prestatario.

Una de las características clave de los préstamos con garantía hipotecaria es su alto tipo de interés, que compensa al prestamista por el elevado riesgo. Esta recompensa (el interés) también es la principal preocupación en lo que respecta al tratamiento fiscal en las distintas estructuras de propiedad legal. Tanto si se trata de un prestamista que recibe ingresos como de un prestatario que realiza pagos, conocer el tratamiento fiscal de los intereses es fundamental para el cumplimiento normativo y la eficiencia fiscal.

Las implicaciones fiscales de los intereses con garantía hipotecaria varían significativamente según la naturaleza de la entidad involucrada. Las personas físicas, las sociedades colectivas, las sociedades de responsabilidad limitada (SRL), las corporaciones y los fideicomisos se ven afectados de forma diferente. Este artículo explora en detalle cómo se tratan los ingresos por intereses (para los prestamistas) y la deducibilidad de los gastos por intereses (para los prestatarios) en diferentes vehículos. La tributación depende de varias variables, como si el prestamista o el prestatario es una persona física o jurídica, si los préstamos se otorgan en el curso ordinario de la actividad empresarial y el propósito y la duración de la inversión subyacente. Cada componente influye en la clasificación y el tratamiento de los intereses de los fondos propios por parte de las agencias tributarias nacionales, como HMRC en el Reino Unido o el IRS en Estados Unidos. Examinemos cómo se gravan los intereses de estos préstamos cuando se mantienen a través de diferentes estructuras financieras, con especial énfasis en sociedades, empresas y propiedad individual.

Tributación de los intereses de capitales en empresas

Cuando una empresa, ya sea prestataria o prestamista, participa en un préstamo de capitales, el tratamiento de los intereses se rige principalmente por si la empresa opera el préstamo dentro del ámbito de sus actividades comerciales.

Ingresos por intereses para empresas prestamistas

Si una empresa otorga préstamos de capitales como parte de sus operaciones comerciales habituales (como una empresa financiera o de inversión inmobiliaria), los intereses recibidos se consideran ingresos imponibles. La empresa debe declarar estos ingresos dentro de su período contable y pagar el impuesto de sociedades correspondiente, generalmente al tipo impositivo vigente.

Sin embargo, si el préstamo es un hecho puntual o incidental para una empresa que no se dedica al negocio de préstamos, dichos intereses pueden seguir estando sujetos a impuestos, aunque se categorizan de forma diferente, posiblemente como "ingresos varios". No obstante, debe incluirse en la cuenta de resultados de la empresa y estar sujeto a impuestos.Es importante recordar que, si bien los ingresos por intereses son gravables, la empresa puede compensarlos con los gastos comerciales permitidos, reduciendo así su obligación tributaria total.Intereses como gasto deducible de impuestosPara las empresas prestatarias, los intereses de préstamos de dinero duro suelen ser deducibles como gasto comercial, siempre que los fondos prestados se utilicen para actividades comerciales que cumplan los requisitos. De acuerdo con los principios de correspondencia de ingresos y gastos, la deducción generalmente se permite en el año fiscal en el que se devengan o pagan los intereses, dependiendo del método contable utilizado (devengo o efectivo).Sin embargo, las autoridades fiscales aplican límites para evitar que un apalancamiento excesivo genere pérdidas fiscales artificiales. Por ejemplo, la deducibilidad de intereses corporativos puede estar limitada por umbrales de ganancias en ciertas jurisdicciones (p. ej., el límite de deducibilidad de intereses basado en el EBITDA en las normas de Restricción de Intereses Corporativos del Reino Unido).

Consideraciones de Estructuración

El uso de una corporación puede ofrecer ventajas como responsabilidad limitada, planificación fiscal estructurada y la posible protección de los propietarios individuales frente a obligaciones fiscales inmediatas. Sin embargo, también puede generar complejidad, especialmente cuando se trata de transacciones transfronterizas, estructuración de grupos o consideraciones de precios de transferencia. Las empresas multinacionales también deben considerar los convenios de doble imposición y las obligaciones de retención para préstamos transfronterizos. En jurisdicciones como el Reino Unido, si una corporación otorga préstamos entre entidades asociadas (por ejemplo, préstamos entre empresas del grupo), las normas de precios de transferencia exigen que dichos préstamos devenguen tipos de interés de mercado para evitar el traslado de beneficios. Para maximizar la eficiencia fiscal, las entidades corporativas que participan en transacciones de dinero duro deben mantener registros detallados, incluyendo los contratos de préstamo, los calendarios de intereses y el propósito de los fondos. También es recomendable coordinarse con asesores fiscales experimentados, especialmente durante las fases de estructuración.

Las sociedades colectivas y las sociedades de responsabilidad limitada (SRL) representan estructuras flexibles desde una perspectiva fiscal, principalmente porque suelen considerarse entidades transparentes. Es decir, las obligaciones fiscales se transfieren a los socios o miembros individuales en lugar de residir en la propia entidad.

Prestamistas en sociedades colectivas y sociedades de responsabilidad limitada (SRL)

Si una sociedad colectiva o SRL otorga un préstamo de dinero duro, cualquier interés recibido se transfiere a sus socios o miembros de acuerdo con el contrato social. La asignación puede reflejar la aportación de capital de cada socio, la proporción de participación en las ganancias o un acuerdo por separado.

Los intereses de dinero duro recibidos en este marco se consideran ingresos por inversión o ingresos comerciales, según la naturaleza de la empresa. Los ingresos por intereses relacionados con una actividad comercial o empresarial suelen estar sujetos al impuesto sobre la renta ordinario, mientras que en ciertas sociedades de inversión pasiva pueden estar sujetos a diferentes tratamientos fiscales, incluyendo la posibilidad de aplicar el impuesto sobre la renta neta de inversión en algunas jurisdicciones.

Prestatarios en Entidades de Flujo Continuo

Por otro lado, cuando una entidad de flujo continuo es el prestatario, puede solicitar una deducción por los intereses de capital, siempre que se trate de un gasto comercial ordinario y necesario. Los intereses deben generarse en relación con la actividad comercial o empresarial de la sociedad, y no para el uso personal de uno o más socios.

Si se toman fondos prestados para adquirir activos de capital (por ejemplo, propiedades destinadas a obtener ingresos por alquiler), los intereses normalmente pueden capitalizarse y amortizarse junto con el activo. De lo contrario, podría contabilizarse como gasto, sujeto a las limitaciones de deducción de intereses según la legislación fiscal aplicable, especialmente en jurisdicciones donde el gasto por intereses está limitado por ratios basados ​​en las ganancias.

Cuentas de capital e impacto de la asignación

El registro de ingresos o deducciones por intereses influye en las cuentas de capital de los socios. Esto, a su vez, afecta las distribuciones, la participación en las ganancias, las asignaciones futuras y el cálculo de la base imponible de cada socio en la sociedad, un concepto esencial para determinar la ganancia o pérdida en caso de enajenación de una participación o liquidación.

Los socios deben conservar documentación exhaustiva que refleje su participación en los ingresos y gastos declarados en los estados financieros de la sociedad. El uso del Anexo K-1 (o equivalentes, como los suplementos SA800 de las declaraciones de impuestos del Reino Unido) garantiza la transparencia en las declaraciones anuales de cada socio.

También se debe tener especial cuidado al distinguir entre ingresos o pérdidas activas y pasivas, ya que esto puede tener consecuencias en la utilización de las pérdidas y someter a diferentes flujos de ingresos a tratamientos fiscales distintos.

Retención y socios internacionales

Cuando una sociedad colectiva tiene socios extranjeros, puede estar obligada a retener impuestos sobre los ingresos por intereses distribuidos en virtud de los tratados fiscales internacionales aplicables o las normas locales de retención. Esto añade una capa de complejidad a la presentación de informes y al cumplimiento normativo que debe gestionarse con cuidado para evitar sanciones.

Debido a su naturaleza de transferencia de impuestos, las sociedades colectivas y las sociedades de responsabilidad limitada pueden ser muy atractivas para proyectos inmobiliarios o de préstamos, siempre que estén estructuradas de forma eficiente y cumplan con los requisitos fiscales. Una adecuada asesoría legal y fiscal durante la fase de constitución es esencial para evitar inconvenientes.