HMI EN TASAS ALTAS: POR QUÉ LOS IMPACTOS DE ASEQUIBILIDAD AFECTAN PRIMERO EL SENTIMIENTO

El Índice del Mercado de la Vivienda (IMH), publicado por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) en colaboración con Wells Fargo, es un indicador ampliamente observado de la confianza de los constructores de viviendas en EE. UU. Refleja la percepción de los constructores sobre las ventas actuales de viviendas unifamiliares, las expectativas de ventas para los próximos seis meses y el nivel de tráfico de compradores potenciales. El índice varía de 0 a 100, y las calificaciones superiores a 50 sugieren una confianza positiva.

En entornos de tasas de interés altas, como se ha observado en los recientes ciclos de ajuste de la Reserva Federal, el IMH suele mostrar señales de estrés antes de que los datos principales del mercado inmobiliario se deterioren. Este comportamiento anticipatorio sugiere que la confianza de los constructores es muy sensible a los cambios en la asequibilidad, que a su vez se ven influenciados por las variaciones en las tasas de interés.

Cuando los costos de los préstamos se disparan, los pagos hipotecarios mensuales aumentan significativamente, lo que reduce el número de compradores calificados. Los constructores reaccionan no solo a la demanda actual, sino también a la demanda anticipada, ajustando precios, incentivos y, en algunos casos, aplazando proyectos. El HMI captura estos ajustes en tiempo real, ofreciendo una visión prospectiva de la dinámica del mercado. Los datos más recientes han formado una tendencia a la baja en las lecturas del HMI, que se correlaciona estrechamente con un fuerte aumento de las tasas hipotecarias por encima del 7%.

Esta caída indica algo más que una simple turbulencia temporal. Es un reflejo de la tensión entre los elevados precios de la vivienda y los mayores costos de financiamiento, que en conjunto reducen la asequibilidad y tensionan la confianza del comprador. Incluso antes de que los datos de ventas de viviendas nuevas muestren una desaceleración tangible, los constructores, deseosos de evitar el exceso de inventario, se vuelven cautelosos.

Históricamente, los cambios en el HMI han precedido a los movimientos direccionales en la actividad de la construcción y las ventas de viviendas por varios meses. En este contexto, la actual moderación de la confianza sirve como un indicador adelantado. Se destaca que los shocks de asequibilidad, especialmente cuando son abruptos y pronunciados, se expresan inicialmente a través del sentimiento, incluso si el motor inmobiliario no se ha paralizado.

Los constructores están particularmente atentos a los compradores primerizos, quienes se ven desproporcionadamente afectados por las subidas de tipos de interés debido a su capital limitado y la falta de capital propio, lo que amplifica aún más la sensibilidad del IMH a los shocks de asequibilidad. En consecuencia, el deterioro de las condiciones para los compradores principiantes suele provocar caídas significativas del IMH antes de que otros indicadores de vivienda se recuperen.

Si bien el IMH no es un predictor perfecto, su descenso en regímenes de tipos de interés altos ofrece pistas valiosas. Esto pone de relieve el impacto psicológico de las limitaciones de asequibilidad tanto para constructores como para compradores, lo que allana el camino para una posible desaceleración en el inicio de la construcción de viviendas y una moderación económica futura.

Tendencias de datos relacionados

• Las tasas hipotecarias fijas a 30 años han superado el 7 % por primera vez en décadas
• Las lecturas del Índice de Interés Humano (HMI) han disminuido durante cinco meses consecutivos
• El tráfico de compradores potenciales está muy por debajo de los estándares históricos
• Las acciones de constructoras de viviendas han tenido un rendimiento inferior al del S&P 500 desde el aumento de las tasas

Choques de asequibilidad y psicología del comprador

La asequibilidad es uno de los determinantes más importantes de la demanda de vivienda. Cuando las tasas de interés suben, especialmente a un ritmo rápido, afectan no solo el costo del crédito, sino también la psicología del consumidor. Los potenciales compradores de vivienda a menudo recalibran sus expectativas, modifican sus presupuestos o abandonan el mercado por completo, lo que provoca una pronunciada pérdida de confianza mucho antes de que los datos reales del mercado reflejen estos cambios.

Esta transición de comportamiento es una razón fundamental por la que el IMH reacciona con prontitud. Los constructores perciben la indecisión a través de la baja afluencia en las salas de exposición, el estancamiento de las negociaciones y la disminución de las interacciones en el sitio web. Estas señales anecdóticas influyen directamente en sus respuestas a las encuestas, lo que resulta en una disminución de las cifras del IMH.

Los choques de asequibilidad afectan desproporcionadamente a los compradores marginales, aquellos cuya elegibilidad o poder adquisitivo es muy sensible a las tasas. Cuando el interés hipotecario aumenta rápidamente, por ejemplo, del 4% a más del 7%, los costos mensuales de la vivienda se disparan significativamente. Para una vivienda de precio medio, este cambio puede suponer cientos de dólares al mes en gastos adicionales, lo que impide el acceso a muchos compradores una vez considerados cualificados. El consiguiente bloqueo de este grupo demográfico repercute en toda la demanda. Paralelamente, la creciente preocupación por la asequibilidad genera inquietudes económicas más amplias. Ser propietario de una vivienda está estrechamente vinculado a la confianza del consumidor y la percepción de seguridad financiera. Si los compradores no pueden conseguir una vivienda dentro de su presupuesto, o si las condiciones sugieren un empeoramiento de la asequibilidad en el futuro, pueden adoptar una postura financiera defensiva: reducir el gasto discrecional, retrasar la compra de coches o electrodomésticos, o aplazar otras inversiones importantes. Esto crea un efecto dominó en la economía. Es importante destacar que las constructoras de viviendas son especialmente sensibles a los cambios en la confianza de los compradores, ya que las viviendas son activos ilíquidos que requieren una inversión inicial considerable y requieren un uso intensivo de capital. Los constructores mantienen un estrecho contacto con instituciones financieras, agentes inmobiliarios y compradores potenciales, y por lo tanto evalúan el estado de ánimo del mercado con mayor capacidad de respuesta de lo que sugieren los indicadores económicos más generales. El panorama macroeconómico actual, caracterizado por una inflación persistentemente alta, una política monetaria cautelosa y un crecimiento salarial que lucha por superar los costos de la vivienda, solo agrava el problema. La asequibilidad psicológica, o lo que los compradores sienten que pueden permitirse, puede diferir considerablemente de la asequibilidad financiera según los estándares crediticios. Esta divergencia reduce la actividad del mercado inmobiliario incluso si los fundamentos aún no se han deteriorado por completo. Además, el recuerdo de la volatilidad arraigada en los compradores debido a las recientes crisis económicas, como las causadas por la COVID-19, las interrupciones de la cadena de suministro o los picos de tasas previos, puede hacerlos más sensibles y reactivos a la erosión de la asequibilidad. Esto aleja la demanda de los compradores más rápidamente y con más fuerza de lo que sugieren los modelos de asequibilidad tradicionales. Por lo tanto, la caída inicial del IMH revela principalmente cómo los modelos mentales, moldeados por las métricas de asequibilidad, afectan la confianza. Sea racional o no, la percepción sobre la vivienda tiende a convertirse en realidad, influyendo en las decisiones futuras tanto de constructores como de compradores.

Principales Desencadenantes Psicológicos

• Aumentos bruscos en las cuotas hipotecarias mensuales
• Inestabilidad presupuestaria debido a la volatilidad de las proyecciones de tasas
• Cobertura mediática negativa sobre temas de asequibilidad
• Estancamiento salarial en relación con el aumento de los costos de la vivienda

Picos de Tasas e Impacto en la Cartera de Obras

Si bien el Índice de Movilidad Humana (IMH) refleja principalmente la percepción del mercado inmobiliario, sus efectos dominó suelen extenderse más a la oferta del mercado inmobiliario, en particular a la construcción de viviendas nuevas. Los constructores dependen en gran medida de los pedidos anticipados, los contratos de preventa y la demanda proyectada para justificar los inicios de obra. Cuando la percepción del mercado se deteriora debido a las rápidas crisis de asequibilidad, los constructores comienzan a reducir su producción incluso antes de que sus libros muestren cancelaciones significativas o caídas en las ventas.

Esta disciplina preventiva en la actividad constructora se deriva de los altos riesgos que implica la construcción especulativa. Los constructores de viviendas deben equilibrar los proyectos intensivos en capital con la demanda prevista del mercado, lo que los vuelve muy reactivos a los cambios en las señales de asequibilidad, desde los costos de financiamiento hasta la aversión del comprador. Por lo tanto, el debilitamiento del IMH suele ir seguido de cerca por caídas en los inicios, permisos y finalizaciones de viviendas unifamiliares.

Los altos tipos de interés también aumentan el costo de la financiación de la construcción, lo que agrava el dilema de la asequibilidad. Para los constructores, acceder a préstamos o líneas de crédito para el desarrollo se vuelve más costoso, lo que reduce los márgenes y aumenta el riesgo del proyecto. Sumado a las normas de préstamo más estrictas, los constructores a menudo aplazan o cancelan proyectos por completo a menos que estén respaldados por compromisos de compra anticipada.

Además, los costos de mano de obra y materiales, ya elevados tras la pandemia, exacerban estos desafíos. Los constructores, que se enfrentan a mayores costos de insumos y a una menor cantidad de compradores viables, reducen la oferta voluntariamente para proteger los márgenes. Esto desencadena una retroalimentación: la menor cantidad de viviendas nuevas reduce el inventario, lo que puede, en cierta medida, sostener los precios de las viviendas existentes, pero podría no reavivar la confianza de los compradores si la asequibilidad sigue siendo limitada.

La desaceleración de la construcción no es inmediata, sino gradual. Los constructores primero cambian a modelos de menor precio, se centran en mercados con mayor crecimiento laboral o servicios atractivos, e introducen incentivos como reducciones de hipoteca o asistencia para los costos de cierre. Sin embargo, si las presiones sobre las tasas persisten —como sugieren muchos pronósticos del mercado—, eventualmente reducirán los volúmenes de construcción de manera más sistémica.

Los ciclos anteriores muestran un patrón consistente: cuando las tasas de interés suben bruscamente, el IMH reacciona en cuestión de semanas, seguido de una desaceleración en el inicio de la construcción de viviendas entre uno y tres meses después. Los permisos, a menudo un indicador adelantado en los plazos de construcción, también comienzan a disminuir, especialmente en las construcciones especulativas. Las finalizaciones, debido a los largos retrasos en la construcción, tardan más en verse afectadas, pero finalmente siguen el mismo camino.

Para los responsables políticos y los inversores, comprender esta dinámica rezagada es crucial. El IMH no solo refleja el estado de ánimo de los constructores, sino que también señala posibles contracciones en el empleo, la demanda de materiales y la producción económica general vinculada a la construcción residencial. En este sentido, una caída del IMH se convierte no solo en una preocupación para la vivienda, sino en una advertencia indirecta de una debilidad cíclica más amplia.

Por lo tanto, interpretar el IMH en el contexto de las fluctuaciones de asequibilidad impulsadas por las tasas permite a los analistas y a los responsables de la toma de decisiones anticipar los cambios en la inversión en vivienda con mucha antelación a la publicación de datos concretos de los informes de construcción de la Oficina del Censo.

Puntos de presión en la cartera de proyectos de construcción

• Aumento del coste de los préstamos para la construcción
• Ralentización en la emisión de permisos de construcción
• Retraso en los plazos de entrega de los proyectos
• Aumento de los incentivos para los constructores a medida que se debilita la demanda