HMI VS. DATOS DUROS: CUANDO LA CONFIANZA DEL CONSTRUCTOR PREDICE LAS VENTAS Y LOS INICIOS REALES

Comprendiendo el Índice del Mercado de la Vivienda (IMH)

El Índice del Mercado de la Vivienda (IMH), publicado mensualmente por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) en colaboración con Wells Fargo, sirve como un indicador prospectivo de la opinión de los constructores, basado en encuestas realizadas a los miembros de la NAHB. Mide las perspectivas de los constructores sobre las ventas actuales de viviendas, el flujo de posibles compradores y las expectativas de ventas para los próximos seis meses.

El índice utiliza una escala de 0 a 100; una lectura superior a 50 indica que la mayoría de los constructores considera que las condiciones del mercado son favorables, mientras que una puntuación inferior a 50 significa pesimismo. El IMH agrega tres índices:

• Ventas actuales: Condiciones actuales de las ventas de viviendas unifamiliares
• Ventas futuras: Ventas previstas de viviendas unifamiliares durante los próximos seis meses
• Tráfico de compradores potenciales: El volumen de actividad de compra y el tráfico peatonal

Este indicador es ampliamente seguido por analistas, inversores y responsables políticos, ya que extrae información de primera mano directamente de los constructores de viviendas. Revela no solo la percepción, sino también las limitaciones percibidas, como los costes de los materiales, los tipos de interés y la escasez de mano de obra.

Por qué es importante el IMH

La importancia del IMH radica en su naturaleza progresista: tiende a cambiar de dirección antes de que se observen movimientos en los datos oficiales de vivienda. Para un mercado que depende de las expectativas a futuro, especialmente en contextos económicos volátiles, conocer la confianza de los constructores permite a los participantes del sector anticipar posibles cambios antes de métricas oficiales como el inicio de la construcción de viviendas o las ventas de viviendas nuevas.

En momentos de desaceleración o recuperación económica, el HMI suele ofrecer la primera señal de un cambio de rumbo. Por ejemplo, durante la volatilidad inducida por la pandemia a principios de 2020, un fuerte repunte del HMI semanas antes de la recuperación de los datos concretos indicó un repentino retorno de la confianza de los constructores.

Limitaciones del Índice

Si bien es útil, es esencial analizar los datos del HMI con contexto. La confianza puede verse influenciada por noticias a corto plazo, la anticipación de políticas o incluso las narrativas de los medios de comunicación. Los constructores pueden ser excesivamente cautelosos u optimistas según las condiciones locales, que podrían no reflejar las tendencias nacionales más amplias. Además, el HMI no tiene en cuenta los permisos reales, la actividad de construcción ni los cierres de transacciones, elementos capturados en conjuntos de datos duros de la Oficina del Censo de EE. UU. y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

Por lo tanto, confiar en las lecturas del HMI requiere una validación cruzada. Los analistas suelen contrastar las trayectorias del HMI con estadísticas confirmadas para inferir credibilidad e identificar divergencias.

Comparación de la confianza de los constructores con el inicio y la venta de viviendas

Los datos duros, como el inicio de la construcción de viviendas y las ventas de viviendas nuevas, constituyen el registro oficial de la actividad de construcción y comercio en el mercado residencial estadounidense. Recopiladas y publicadas mensualmente por la Oficina del Censo de EE. UU. y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), estas estadísticas ofrecen perspectivas retrospectivas basadas en el flujo de trabajo real y la finalización de transacciones. La pregunta sigue siendo: ¿con qué fidelidad la confianza de los constructores reflejada en el IMH precede o refleja estos indicadores del mundo real?

Históricamente, el IMH ha demostrado una correlación razonable con el inicio y la venta de viviendas nuevas en el futuro, especialmente durante las fluctuaciones importantes del mercado. Los análisis regionales indican que cuando las puntuaciones del IMH muestran una tendencia al alza constante durante varios meses, suele haber un repunte correspondiente en los permisos de construcción, las primeras obras y, finalmente, las finalizaciones. Esta capacidad predictiva es útil tanto para economistas como para promotores inmobiliarios y financieros.

Indicadores en Movimiento: Casos Prácticos

Durante la recuperación del sector inmobiliario tras la crisis financiera de 2008, el IMH mostró un ascenso constante a partir de 2012. Los datos duros siguieron el mismo camino, con un aumento significativo en los inicios y las ventas entre 2013 y 2014. Este patrón se repitió a la inversa durante la recesión del sector inmobiliario de 2022, provocada por las subidas de los tipos de interés. El IMH se redujo drásticamente a mediados de 2022, de alrededor de 70 a menos de 50, meses antes de que las ventas de viviendas cayeran oficialmente y los constructores ralentizaran sus operaciones.De manera similar, en las primeras etapas de la pandemia de COVID, los constructores entraron en pánico al principio, lo que se reflejó en el desplome del IMH a 30 en abril de 2020. Sin embargo, la confianza se recuperó en junio, superando el 70, y fue seguida rápidamente por rápidos aumentos tanto en el inicio de la construcción de viviendas como en la actividad de compra de viviendas, impulsados ​​por las bajas tasas hipotecarias y los cambios en el estilo de vida durante la pandemia.Divergencias a corto plazoA pesar de estas correlaciones a largo plazo, se producen desajustes a corto plazo entre el IMH y los datos duros, y comprender por qué es crucial para la interpretación. Por ejemplo:

• Variación regional: La confianza de los constructores puede ser más optimista en mercados de alto crecimiento como Texas o Florida, lo que sesga el IMH nacional, incluso si las regiones más lentas tienen dificultades.
• Restricciones de la oferta: Incluso con altos niveles de confianza, los inicios de construcción de viviendas reales pueden retrasarse si las interrupciones en la cadena de suministro o la escasez de mano de obra limitan la productividad.
• Condiciones de financiación: Los constructores pueden expresar optimismo en las encuestas de IMH antes de que las condiciones crediticias se endurezcan e inhiban la asequibilidad de los compradores o la financiación de los promotores.

Por lo tanto, si bien el IMH suele actuar como una señal direccional, no siempre predice cambios inmediatos en las métricas de vivienda reportadas. Los analistas deben considerar la dinámica macroeconómica y crediticia más amplia al interpretar las brechas.

Relaciones estadísticas

Estudios realizados por instituciones como la Reserva Federal y la Oficina Nacional de Investigación Económica (NBER) han destacado un desfase de uno a tres meses entre los cambios en el IMH y los cambios mensurables en los inicios de construcción de viviendas y las ventas de viviendas nuevas. El análisis de regresión suele mostrar una correlación positiva moderada (r ≈ 0,6–0,7), que se fortalece cuando el sentimiento es persistentemente alto o bajo, en lugar de volátil mes a mes.

Para inversores y economistas, esto ofrece una perspectiva útil, si no decisiva. Un IMH al alza sin los correspondientes inicios y ventas podría indicar un optimismo inicial. Por el contrario, un IMH a la baja podría anticipar una debilitación de los fundamentos que aún no se observa en los datos.

Uso de los cambios del índice de confianza del mercado (IMC) para fundamentar las expectativas del mercado

La confianza de los constructores, reflejada en el IMC, proporciona una ventaja crucial en las previsiones inmobiliarias. Si se utilizan estratégicamente, los cambios en el sentimiento pueden ayudar a los actores del mercado a anticiparse a los puntos de inflexión en el volumen de construcción, las valoraciones de las viviendas o las tendencias crediticias. La clave reside en discernir los cambios sostenidos de los sobresaltos emocionales e integrar estas señales con las perspectivas de datos concretos.

Cuando el sentimiento es un indicador adelantado

Las fluctuaciones bruscas y persistentes del IMC suelen indicar puntos de inflexión en el sector. Por ejemplo, si el IMC cruza la línea neutral de 50 desde abajo y se mantiene durante meses consecutivos, este patrón suele preceder a un aumento en el inicio de obras de construcción y la participación de los compradores. Por el contrario, una erosión prolongada de la confianza, especialmente cuando cae por debajo de 30, suele pronosticar una caída en la actividad promotora en uno o dos trimestres.

Los participantes del mercado pueden utilizar estas señales no para negociar datos, sino para anticipar cambios estructurales en el ritmo, ajustando proactivamente los planes de financiación, los pedidos de mano de obra y los plazos de adquisición.

Combinación del IHM con otros indicadores

La estrategia más sólida consiste en triangular el IHM con indicadores complementarios:

• Permisos de construcción: La emisión tiende a seguir el aumento de la confianza, pero precede a los inicios reales.
• Solicitudes de hipotecas: El aumento de las solicitudes refleja la demanda potencial de los consumidores, lo que respalda las lecturas de la confianza de los constructores.
• Índices regionales NAHB/Wells Fargo: Ofrecen especificidad geográfica para desarrollar pronósticos de vivienda matizados.

Para los analistas institucionales, combinar el MHI con los diferenciales de crédito, las tendencias locales de crecimiento del empleo y las encuestas de confianza del consumidor proporciona una visión integral de los cambios en la trayectoria del sector inmobiliario.Riesgos de la excesiva confianza en el sentimientoLa confianza, si bien es útil, no siempre se traduce en capacidad. Incluso cuando los constructores se sienten optimistas, el riesgo de ejecución sigue siendo alto en períodos de inflación elevada, cuellos de botella en la oferta o márgenes de interés repentinos. Además, seguir demasiado de cerca las puntuaciones del MHI sin ajustarlas a los fundamentos externos, como los cambios en las preferencias demográficas o los cambios en las políticas macroeconómicas, puede dar lugar a interpretaciones erróneas.Por ejemplo, durante 2021, muchos constructores mantuvieron la confianza en un contexto de inventario históricamente bajo y tasas de interés favorables. Sin embargo, los límites de asequibilidad frenaron una expansión significativa en algunas áreas metropolitanas de alto costo, lo que debilitó el vínculo entre la percepción y los resultados.

Integración prospectiva en las previsiones

Gestores de fondos, economistas y promotores incorporan cada vez más la dinámica del HMI en tiempo real en los modelos de vivienda. Las empresas de análisis predictivo ahora utilizan el aprendizaje automático para vincular los cambios mensuales del HMI con las proyecciones continuas de finalizaciones, ventas y rendimiento de los REIT. Esta aplicación eleva el índice de anecdótico a práctico.

En resumen, el HMI se centra menos en la perfección en la medición y más en la conciencia direccional. Los pronosticadores de mercado más perspicaces lo consideran una señal entre muchas, pero una señal poderosa, cuando se analiza en el contexto de los datos duros y las condiciones macroeconómicas prevalecientes.