LISTA DE VERIFICACIÓN DE CIERRE: VERIFICACIÓN DE LOS TÉRMINOS DE LA ESCRITURA DE GARANTÍA Y DEL SEGURO DE TÍTULO

Al realizar una transacción inmobiliaria, es fundamental comprender los documentos involucrados, principalmente la escritura de garantía y la póliza de seguro de título. Estos dos componentes protegen a los compradores al garantizar que el vendedor tenga la propiedad legal de la propiedad y que no existan reclamaciones, gravámenes ni cargas ocultas.

¿Qué es una escritura de garantía?

Una escritura de garantía es un documento legal que se utiliza para transferir un inmueble del vendedor (otorgante) al comprador (cesionario). Proporciona al comprador la protección más completa al garantizar legalmente que:

• El vendedor posee el título de propiedad sin trabas.
• No existen gravámenes ni cargas ocultas.
• El vendedor tiene el derecho legal de transferir la propiedad.

  Las escrituras de garantía pueden presentarse en varias formas, como una escritura de garantía general o una escritura de garantía especial. Una escritura de garantía general protege contra cualquier problema de título, ya sea que surja antes o durante la propiedad del vendedor. Una escritura de garantía especial solo cubre problemas durante la propiedad del vendedor.

  ¿Qué es el seguro de título?

  El seguro de título protege a compradores y prestamistas de bienes raíces contra pérdidas financieras causadas por defectos en el título de una propiedad. A diferencia de la mayoría de los seguros, que protegen contra eventos futuros, el seguro de título cubre problemas pasados ​​que podrían no haberse detectado durante una búsqueda de título, como errores administrativos, falsificaciones o herederos no declarados.

  Existen dos tipos principales de seguro de título:

  • Seguro de Título del Propietario: Protege los intereses financieros del comprador mientras él o sus herederos sean propietarios de la vivienda.
  • Seguro de Título del Prestamista: Exigido por la mayoría de los prestamistas hipotecarios para proteger sus intereses en la propiedad hasta que se liquide el préstamo.

  Por Qué Ambos Son Importantes

  Incluso una búsqueda de título exhaustiva puede pasar por alto reclamaciones históricas o errores de registro. La escritura de garantía afirma legalmente el derecho del vendedor a transferir la propiedad y lo obliga a abordar los problemas del título. El seguro de título complementa esto al ofrecer protección financiera contra problemas no detectados que no estén cubiertos por la escritura. Juntos, brindan a los compradores de bienes raíces tranquilidad y recurso legal si surgen problemas.

Verificar los términos de una escritura de garantía es un paso clave en el proceso de cierre de cualquier transacción inmobiliaria. Esto garantiza que el comprador reciba un título limpio, libre de reclamaciones u obligaciones no reveladas, y refuerza la autoridad legal del vendedor para transferir la propiedad.

Guía paso a paso para verificar la escritura de garantía

1. Obtener una copia de la escritura: Asegúrese de recibir una copia preliminar de la escritura del abogado del vendedor, la compañía de títulos de propiedad o el agente de custodia mucho antes del cierre.
2. Confirmar la descripción legal de la propiedad: La escritura debe describir la propiedad con precisión utilizando una descripción legal, no solo la dirección.
3. Verificar los nombres del otorgante y del cesionario: Asegúrese de que todos los nombres estén escritos correctamente y sean legalmente precisos, incluidas las iniciales del segundo nombre o alias alternativos, si corresponde.
4. Verificar la correcta ejecución: Confirme que la escritura se haya firmado y, cuando sea necesario, notariado de acuerdo con las normas de la jurisdicción legal.
5. Examine el texto de la garantía: Busque términos claros que indiquen una garantía completa (general). Tenga cuidado si la escritura es una garantía especial o una escritura de renuncia, que ofrece protección limitada o nula.
6. Investigue cualquier restricción o convenio: Revise si la escritura hace referencia a servidumbres, restricciones de uso o normas de la asociación de propietarios que puedan afectar el uso futuro.
7. Compare la búsqueda de título: Asegúrese de que el contenido de la escritura coincida con los resultados de la búsqueda de título realizada por la compañía de títulos.

Apoyo legal y asesoramiento profesional

Debido a las implicaciones legales, es recomendable que un abogado especializado en bienes raíces con experiencia revise la escritura. Pueden confirmar la exigibilidad, detectar deficiencias técnicas y garantizar que todo cumpla con las leyes inmobiliarias locales.

Presentación y Registro

Tras la ejecución, la escritura de garantía debe registrarse correctamente ante el registrador del condado o la oficina del registro de la propiedad correspondiente. No registrar una escritura puede dar lugar a la anulación de una transacción o a controversias. Este proceso garantiza que la propiedad del comprador forme parte del registro público, lo que ofrece protección contra futuras reclamaciones.

Verificar una escritura de garantía no es una simple formalidad; es fundamental para garantizar una transferencia de propiedad fluida y exigible. Si omite este paso, podría heredar los problemas legales de otra persona.

El seguro de título sirve como red de seguridad en cualquier compra de propiedad, protegiendo a los compradores de reclamaciones inesperadas. Garantizar la precisión e integridad de la póliza puede marcar la diferencia entre un pequeño contratiempo y un costoso lío legal. Aquí le mostramos cómo revisar cuidadosamente los documentos de su seguro de título durante el cierre.Revisión del Compromiso de TítuloAntes de emitir una póliza, la compañía de títulos proporcionará un Compromiso de Título, un informe preliminar. Es fundamental analizarlo detenidamente antes del cierre. El compromiso incluye:

• Anexo A: Describe los detalles como el comprador, el vendedor, la descripción legal de la propiedad y el monto de la cobertura.
• Anexo B - Sección I: Enumera los requisitos que deben cumplirse antes de la emisión de la póliza, como la liquidación de los gravámenes existentes.
• Anexo B - Sección II: Enumera las excepciones a la cobertura: los elementos que la póliza no cubre, como restricciones de zonificación o servidumbres registradas previamente.

Identifique cualquier señal de alerta, como gravámenes vigentes o límites en disputa, y solicite una resolución o aclaración al vendedor o a la aseguradora del título antes del cierre.

Confirmación de los detalles de la póliza

Una vez abordados los problemas pendientes en el compromiso de título, se emitirá una póliza de título definitiva. Asegúrese de lo siguiente:

• Que todas las partes estén correctamente identificadas.
• Que el monto de la cobertura coincida con el precio de compra (para la póliza del propietario) o el monto del préstamo (para la póliza del prestamista).
• Se adjuntan anexos y endosos que reflejan los términos previamente acordados.

Es frecuente que se agreguen endosos para cubrir asuntos específicos, como derechos de acceso o discrepancias en la inspección. Estos deben revisarse cuidadosamente y verificarse con sus asesores legales e inmobiliarios.

Coordinación con el agente de cierre

El agente de cierre, ya sea un abogado, una compañía de títulos de propiedad o un agente de depósito en garantía, desempeña un papel fundamental para garantizar que la documentación del título y la escritura coincidan. Confirme que estén revisando lo siguiente:

• Los resultados finales de la búsqueda de título coinciden con lo que se muestra en el informe de título.
• Todos los gravámenes o cargas identificados se resuelven antes de la liberación de los fondos.
• El desembolso correcto de los costos de cierre según el estado de cuenta.

Un enfoque proactivo garantiza que se detecten errores antes de que se materialicen en problemas posteriores al cierre más significativos. Mantener la debida diligencia durante esta fase protege sus derechos legales e inversiones.

Para proteger aún más sus intereses, algunos compradores optan por una cobertura de título adicional o pólizas de título de propiedad extendidas, que los protegen contra riesgos como servidumbres no registradas o infracciones de los códigos de construcción y las leyes de subdivisión.