RIESGO DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO EN LAS RECESIONES: LTV, MUROS DE REFINANCIACIÓN Y VENTA FORZOSA

¿Qué es el ratio préstamo-valor (LTV)?

El ratio préstamo-valor (LTV) es una medida fundamental en la financiación inmobiliaria, que representa la proporción del valor de una propiedad que se financia con fondos prestados. El LTV se calcula dividiendo el importe del préstamo entre el valor de tasación de la propiedad, expresado como porcentaje. Por ejemplo, un propietario con una hipoteca de 200.000 libras sobre una propiedad de 250.000 libras muestra un LTV del 80%.

Por qué es importante el LTV durante las recesiones económicas

En épocas de contracción económica o de corrección de los precios de las propiedades, el ratio LTV puede aumentar considerablemente debido a la caída del valor de las viviendas. Cuando los precios de las propiedades bajan, el denominador en el cálculo del LTV (el valor de mercado de la propiedad) se reduce, mientras que el importe del préstamo suele mantenerse constante o disminuir lentamente. Como resultado, los niveles de LTV, que antes eran manejables, pueden convertirse en riesgosos.

Los ratios LTV elevados son preocupantes tanto para los bancos como para los propietarios de viviendas. Indican una reducción del capital propio y aumentan el riesgo de impago. En algunos casos, las propiedades se convierten en "capital negativo" o "capital bajo el agua", donde el préstamo pendiente supera el valor de mercado de la vivienda. Estas situaciones socavan la flexibilidad financiera y la creación de patrimonio mediante la propiedad de una vivienda.

Implicaciones para prestatarios y prestamistas

Para los prestatarios, los ratios LTV elevados durante una recesión pueden reducir las opciones de financiación, limitar la elegibilidad para refinanciar y resultar en primas de interés más altas debido al mayor riesgo. Para los prestamistas, el aumento del LTV incrementa la exposición al riesgo crediticio y puede provocar cambios en la estrategia crediticia o la constitución de provisiones para pérdidas crediticias.

Contexto histórico y sensibilidades del mercado

Durante la crisis financiera de 2008, muchos propietarios de viviendas en EE. UU. y el Reino Unido se enfrentaron a un rápido aumento del LTV a medida que el valor de las viviendas se desplomaba. En el Reino Unido, el LTV promedio para nuevas hipotecas cayó del 90 % a mediados de la década de 2000 a alrededor del 75 % después de la crisis, a medida que los bancos se adaptaban a las nuevas realidades. La corrección del mercado expuso las debilidades de los modelos de préstamo con LTV alto y condujo a normas de préstamo basadas en LTV más estrictas en marcos como la Revisión del Mercado Hipotecario (MMR).

Los mercados inmobiliarios actuales son igualmente vulnerables. Las discrepancias económicas regionales, el exceso de oferta en algunos segmentos de vivienda urbana o un aumento repentino de los tipos de interés contribuyen a una nueva exposición al LTV. Los gobiernos y los bancos monitorean de cerca los ratios LTV promedio como indicadores sistémicos de estrés financiero relacionado con la vivienda.

Estrategias de Mitigación

• Reservas de Capital: Los compradores con grandes pagos iniciales crean reservas de capital que ayudan a protegerse contra caídas moderadas de precios.
• Préstamos Escalonados: El uso de préstamos de segunda carga o préstamos escalonados puede prevenir la exposición total durante una recesión.
• Valoraciones Dinámicas: El monitoreo de los valores actuales de las propiedades ayuda a los prestatarios a evaluar proactivamente los cambios en el LTV.
• Límites Regulatorios: Los reguladores financieros a menudo imponen límites al LTV para evitar prácticas crediticias de alto riesgo, particularmente en mercados sobrecalentados.

¿Qué es el muro de la refinanciación?El término "muro de la refinanciación" se refiere a un escenario en el que grandes volúmenes de deuda vencen en un corto período, lo que genera riesgos sistémicos para los prestatarios, quienes podrían tener dificultades para refinanciarse en condiciones nuevas, a menudo menos favorables. En los mercados inmobiliarios residenciales, esto se aplica cuando las hipotecas con tipos de interés fijos iniciales vencen en masa durante o después de una recesión del mercado.Por qué es difícil refinanciar en épocas de recesiónLa refinanciación requiere confianza tanto del prestatario como del prestamista. Sin embargo, durante las recesiones económicas, esta confianza se desvanece. Los hogares pueden experimentar una reducción de ingresos, un aumento de las deudas o un deterioro de su calificación crediticia, mientras que los prestamistas se vuelven más reacios al riesgo. Estas fuerzas combinadas aumentan las barreras para la refinanciación, especialmente para los prestatarios con crédito marginal o ratios LTV elevados.En muchos mercados hipotecarios estructurados, los propietarios de viviendas recurren a la renovación de hipotecas a corto plazo con tipo de interés fijo. Cuando vencen en un entorno de tipos altos o baja capitalización, la refinanciación puede generar pagos mensuales considerablemente más altos. Este fenómeno suele denominarse "shock de pagos" y puede afectar gravemente los presupuestos familiares y las tendencias de consumo.

Alcance y exposición

La magnitud de los obstáculos para la refinanciación varía según el mercado global. En EE. UU., por ejemplo, muchos hogares refinanciaron hipotecas a tipo fijo a largo plazo durante períodos de tipos bajos, por lo que tienen menos exposición. Por el contrario, los prestatarios del Reino Unido, Canadá y Australia, donde son comunes los plazos fijos más cortos, se enfrentan a mayores dificultades al refinanciar durante períodos de debilidad económica.

Un ejemplo notable surgió en 2023, cuando la alta inflación llevó a los bancos centrales a aumentar los tipos de interés base. Los propietarios de viviendas del Reino Unido que salían de acuerdos de tipo fijo a dos años se encontraron con tipos hipotecarios dos o tres veces más altos que sus plazos anteriores. Para muchos, el obstáculo para la refinanciación se tradujo en presiones de asequibilidad y mayor estrés hipotecario.

Mitigación del riesgo de refinanciación

• Plazos fijos extendidos: Fijar tasas a largo plazo durante entornos de tasas bajas proporciona estabilidad en los pagos.
• Estrategias de precalificación: Establecer relaciones con múltiples prestamistas antes de las fechas de vencimiento mejora las probabilidades de refinanciación.
• Diversificación de ingresos: Los hogares con flujos de ingresos estables y diversos califican más fácilmente para la refinanciación.
• Administración de los costos de pago anticipado: Comprender y gestionar las penalizaciones por pago anticipado permite transiciones hipotecarias más estratégicas.

Implicaciones para el mercado inmobiliario

Los eventos de refinanciación grandes y sincronizados pueden amplificar los efectos de una recesión a través de mayores riesgos de impago y ventas en dificultades. También pueden frenar el consumo de los hogares, reduciendo la actividad económica general. Por ello, los bancos centrales y las autoridades financieras monitorean de cerca los volúmenes de refinanciación para evaluar la resiliencia sistémica de la vivienda. El auge de las herramientas macroprudenciales, como las pruebas de estrés y los estándares de crédito, aborda directamente los riesgos que plantean los muros de refinanciación.Consideraciones a largo plazoEl muro de refinanciación actúa, en última instancia, como un punto de presión que pone a prueba la madurez del mercado inmobiliario y la salud financiera de los hogares. Cuando los estándares de suscripción son sólidos y la amortización de los préstamos es constante, las presiones pueden absorberse. Sin embargo, una refinanciación inoportuna, debido a la caída del valor de los activos o al aumento de los costos, puede desencadenar una cascada de impagos, contribuyendo a un malestar económico más amplio.

¿Qué es la venta forzosa?

La venta forzosa ocurre cuando los propietarios se ven obligados a vender su propiedad para cumplir con sus obligaciones financieras. Esto puede ocurrir debido a la pérdida del empleo, pagos hipotecarios inasequibles o insolvencia. En una recesión, las ventas forzosas suelen actuar como síntoma y catalizador de una tensión generalizada en el mercado inmobiliario.

Factores desencadenantes y dinámicas

Los factores desencadenantes de las ventas forzosas incluyen la imposibilidad de refinanciar, una alta exposición al LTV y la reducción de los ingresos familiares. En casos de patrimonio neto negativo, los propietarios pueden incumplir sus pagos y verse obligados a recurrir a la ejecución hipotecaria. De igual manera, los arrendadores pueden deshacerse de las propiedades cuando los ingresos por alquileres ya no cubren los compromisos hipotecarios, especialmente si las tasas variables aumentan considerablemente.

Esta dinámica resulta en un aumento de la oferta en un mercado que ya experimenta una baja demanda, lo que reduce aún más el valor de las propiedades. A menudo surge un ciclo de retroalimentación: la caída de los precios provoca más ventas forzadas, que a su vez deprimen aún más los precios, creando un riesgo de espiral.

Consecuencias para los hogares y los mercados

Los costos personales de las ventas forzadas son significativos. Los hogares pueden enfrentar un deterioro de su calificación crediticia, desplazamientos o pérdidas financieras durante un período ya de por sí estresante. A nivel macroeconómico, el aumento de las ventas forzadas introduce volatilidad a la baja en los mercados inmobiliarios, afecta la confianza de los tasadores y aumenta el riesgo para las carteras de préstamos de los prestamistas.

Además, si los mercados inmobiliarios experimentan un aumento en las tasas de embargos, la confianza de los inversores suele deteriorarse, lo que reduce la liquidez y frena los nuevos desarrollos. Esto puede conducir a una sobrecorrección, donde los precios caen por debajo de los fundamentos a largo plazo debido a que las ventas forzadas dominan el flujo de transacciones.

Perspectiva institucional y respuestas políticas

Los gobiernos y los reguladores reconocen los efectos adversos de las ventas forzadas generalizadas. En consecuencia, se pueden implementar políticas para frenar la actividad de embargos. Estos incluyen:

• Indulgencia de Préstamos: Alivio temporal de los pagos para evitar el impago o la recuperación.
• Garantías Hipotecarias: Programas respaldados por el Estado para fomentar la refinanciación de prestatarios marginales.
• Asesoramiento sobre Deudas: Programas de apoyo para ayudar a los hogares a explorar las opciones antes de que la crisis se agrave.

Mitigación de Ventas Forzosas

• Intervención Temprana: La identificación temprana de la presión de pago permite encontrar soluciones antes de la venta.
• Comunicación Abierta: La participación temprana de prestamistas y asesores financieros suele resultar en resoluciones más favorables.
• Soluciones del Mercado Privado: Los acuerdos de venta con arrendamiento posterior o la reestructuración de la propiedad compartida pueden evitar las ventas forzosas. Enajenaciones.

Repercusiones a largo plazo en el mercado

Aunque las ventas forzadas suelen alcanzar su punto máximo durante las recesiones, dejan una huella imborrable. Las entidades crediticias pueden endurecer los criterios de las hipotecas futuras, lo que aumenta la carga para quienes compran por primera vez. La disminución de la liquidez inmobiliaria también afecta la planificación de la jubilación de los propietarios que utilizan la propiedad como fondo de reserva.

Finalmente, la interacción entre las preocupaciones sobre el LTV, los desafíos de refinanciación y las ventas forzadas forma una trágica tripleta que puede erosionar rápidamente el patrimonio inmobiliario. Si bien la mayoría de los propietarios superan las correcciones moderadas del mercado, las recesiones sistémicas pueden poner en peligro décadas de patrimonio acumulado y estabilidad financiera, lo que hace esenciales los marcos preventivos.