2/28 ESTRUCTURA ARM Y CUMPLIMIENTO DE LA PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

La hipoteca de tasa ajustable 2/28 (ARM) es un tipo de estructura hipotecaria subprime que fue popular a principios de la década de 2000. Recibe su nombre por sus dos fases: un período inicial de tasa fija de dos años, seguido de una tasa variable que se aplica durante los 28 años restantes del plazo de 30 años de la hipoteca.

Durante los dos primeros años, los prestatarios se benefician de una tasa de interés introductoria baja, lo que generalmente hace que los pagos mensuales sean más asequibles al principio. Una vez finalizado el período introductorio, el préstamo se convierte a una tasa ajustable vinculada a un índice de referencia, generalmente el LIBOR (Tasa Interbancaria de Oferta de Londres), aunque algunos prestamistas pueden utilizar otros índices como el Bono del Tesoro con Vencimiento Constante (CMT) o la Tasa de Financiamiento Garantizado a un Día (SOFR).

El ajuste de la tasa de interés que se produce después del período fijo puede ser significativo. Normalmente, el margen sobre el índice (que determina la nueva tasa) puede ser de varios puntos porcentuales. Muchas hipotecas de tasa ajustable (ARM) con vencimiento a 24 meses (2/28) incluyen topes de tasa que limitan el aumento de los intereses durante un período de cambio o a lo largo de la vida del préstamo. Sin embargo, esta protección varía según el contrato de préstamo original.

Las características principales de una ARM con vencimiento a 24 meses (2/28) incluyen:

• Periodo introductorio fijo: Dos años de pagos mensuales predecibles.
• Periodo variable: La tasa se ajusta cada seis o doce meses a partir de entonces.
• Margen de tasa de interés: Se suma a la tasa índice para determinar los nuevos montos de pago.
• Riesgo de impago: Los prestatarios pueden enfrentar pagos mucho más altos después de 24 meses.
• Multas por pago anticipado: Algunas versiones incluyen cargos por pago anticipado durante el período fijo.

Diseñada principalmente para prestatarios con puntajes de crédito bajos o verificación de ingresos limitada, la ARM con vencimiento a 24 meses (2/28) Se promocionó con frecuencia durante el auge inmobiliario para atraer a los prestatarios con bajos costos de entrada. Sin embargo, el fuerte impacto en los pagos durante la transición al período variable provocó numerosos impagos durante la crisis financiera de 2008, lo que provocó el escrutinio de los reguladores.Hoy en día, en el contexto de las leyes modernas de protección al consumidor, estas hipotecas son mucho menos frecuentes y están sujetas a requisitos y divulgaciones más estrictos para reducir el riesgo de perjuicio para el consumidor. Comprender cómo funcionan estos préstamos es crucial para evaluar su compatibilidad con la normativa vigente.

Tras la crisis financiera mundial de 2008, se promulgó una reforma integral de la regulación hipotecaria para abordar las prácticas riesgosas que provocaron dificultades generalizadas para los prestatarios y quiebras de los prestamistas. Un enfoque clave de las reformas fue el uso de productos hipotecarios de alto riesgo, como la hipoteca de tasa ajustable (ARM) 2/28, que se vinculó con un fuerte aumento de las ejecuciones hipotecarias.

La Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección al Consumidor, aprobada en 2010, sentó las bases para una nueva era en la regulación hipotecaria. Este estatuto estableció la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), una agencia encargada de hacer cumplir las normas que garantizan prácticas crediticias justas y la transparencia en los productos financieros ofrecidos a los consumidores.

Las normas específicas aplicables a las hipotecas de tasa ajustable (ARM) 2/28 incluyen:

• Regla de Capacidad de Pago (ATR): Los prestamistas deben verificar la capacidad del prestatario para pagar una hipoteca, considerando el pago máximo que podría realizarse dentro de los primeros cinco años.
• Estándares de Hipotecas Calificadas (QM): Las hipotecas que cumplen con los criterios de QM no pueden incluir características de riesgo como amortización negativa, puntos y comisiones excesivos, o plazos de préstamo superiores a 30 años. La mayoría de las hipotecas de tasa ajustable (ARM) de 2/28 días no califican como hipotecas de tasa ajustable (QM) debido a su impacto en los pagos y a su uso con prestatarios de alto riesgo (subprime).
• Restricciones a las penalizaciones por pago anticipado: Las penalizaciones excesivas por pago anticipado de préstamos están prohibidas en la mayoría de los casos, especialmente para las ARM que no son QM.
• Requisitos de divulgación de la tasa ajustable: La CFPB exige a los prestamistas que proporcionen información detallada sobre cómo se ajustan las tasas, incluyendo el índice utilizado, el margen, los límites y el pago máximo potencial.

  Estas protecciones garantizan que los prestatarios de ARM comprendan completamente los términos y costos asociados con sus hipotecas. Los prestamistas están obligados a informar sobre posibles aumentos de las tasas y a verificar que el prestatario pueda afrontar la hipoteca suponiendo el pago máximo aplicable durante los primeros años del préstamo.

  Además, la norma de Divulgación Integrada TILA-RESPA (TRID) estandariza los formularios utilizados para presentar los detalles del préstamo a los prestatarios, lo que facilita la comparación entre los diferentes tipos de préstamos. Los formularios de Estimación del Préstamo y de Divulgación de Cierre deben describir claramente cómo pueden variar la tasa de interés y los pagos, lo cual es especialmente importante en productos como las hipotecas de tasa ajustable (ARM) 2/28.

  Dadas estas reformas, es menos probable que las instituciones financieras convencionales ofrezcan productos como la hipoteca de tasa ajustable (ARM) 2/28 tradicional, cuando se estructuran en su forma original, ya que podrían no cumplir con los criterios de una hipoteca calificada. Si se ofrecen, deben cumplir con estrictos estándares de suscripción y divulgación que buscan mitigar la confusión y el perjuicio para el consumidor.Por lo tanto, si bien la estructura de tasa ajustable 2/28 no está totalmente prohibida, su uso está restringido por las leyes actuales de protección al consumidor. Los prestamistas deben actuar con prudencia al ofrecer estas hipotecas y poder documentar que los prestatarios están adecuadamente capacitados para gestionar futuros aumentos de pagos.

Al evaluar si la estructura de la hipoteca de tasa ajustable (ARM) 2/28 se alinea o entra en conflicto con las regulaciones contemporáneas de protección al consumidor, surgen varias áreas clave de enfoque: transparencia del riesgo, asequibilidad del prestatario e idoneidad del producto. Estos son los pilares de la misión de la CFPB y del entorno regulatorio general posterior a la Ley Dodd-Frank.

En los marcos actuales, las hipotecas de tasa ajustable, incluyendo variantes como la ARM 2/28, son permisibles, pero están estrictamente reguladas. La evaluación fundamental radica en cómo los prestamistas originan y presentan estos préstamos:

• Evidencia de asequibilidad: La regla de Capacidad de Reembolso (ATR) obliga a los prestamistas a documentar que el prestatario puede afrontar los pagos mensuales incluso cuando las tasas de interés se ajustan al alza. El uso de tasas de interés de prueba para calificar a los prestatarios, una práctica común antes de 2008, infringe las normas actuales.
• Marketing veraz: La publicidad que enfatiza la baja tasa inicial sin indicar la posibilidad de pagos futuros sustancialmente mayores ahora se clasificaría como engañosa. La CFPB supervisa de cerca las declaraciones sobre préstamos.
• Estándares justos de suscripción: Los prestamistas deben evaluar los ingresos, los activos, la situación laboral y otros factores crediticios durante la suscripción. Los préstamos originados con documentación mínima ya no se ajustan a los requisitos actuales.
• Información detallada: Antes del cierre, los prestatarios deben recibir formularios claros y estandarizados que describan las características ajustables del préstamo, el cronograma y los peores escenarios para el aumento de los pagos de intereses.

Para que una hipoteca de tasa ajustable (ARM) de 2/28 se considere una hipoteca calificada según los criterios de la CFPB, debería limitar drásticamente sus características de riesgo. Esto puede implicar reducir el margen de la tasa de interés, ofrecer un período fijo más largo antes del ajuste, eliminar los pagos globales o garantizar una red de seguridad mediante límites a los aumentos. La mayoría de las hipotecas de tasa ajustable (ARM) de 2/28 anteriores, especialmente las emitidas anteriormente a prestatarios subprime, no cumplen con estos estándares.

También cabe destacar que el interés de los inversores y las directrices del mercado secundario influyen significativamente en la prevalencia de estos productos. Es poco probable que agencias como Fannie Mae y Freddie Mac adquieran o titulicen préstamos con características de tasa de interés ajustable (ARM) riesgosas. En consecuencia, los bancos que se adhieren a prácticas crediticias conservadoras tienden a evitar ofrecer ARM sin garantía de calidad que podrían exponerlos a riesgos reputacionales o legales.

Por el contrario, los prestamistas de cartera que mantienen préstamos en sus balances pueden considerar estructuras de ARM más flexibles, incluyendo variantes modificadas 2/28, siempre que cumplan con todas las obligaciones de cumplimiento. Estos prestamistas asumen la plena responsabilidad del rendimiento y la supervisión regulatoria.

En la práctica, la ARM 2/28 original ha evolucionado hacia formas más accesibles para el consumidor. Las ARM híbridas con configuraciones 5/1, 7/1 o 10/1, donde la tasa fija inicial dura más, son ahora comunes. Estos productos ofrecen a los prestatarios una mayor previsibilidad y reducen los aumentos repentinos en los pagos, cumpliendo así mejor con las protecciones modernas del consumidor.En resumen, si bien la estructura tradicional de tasa ajustable 2/28, y en particular su uso histórico de hipotecas subprime, entra en conflicto con las normas crediticias contemporáneas, una versión modificada que prioriza la asequibilidad, la transparencia y la capacidad del prestatario puede alinearse con las regulaciones modernas. Recae sobre los prestamistas la responsabilidad de adherirse diligentemente a los estándares de cumplimiento prescritos y demostrar que el producto crediticio se adapta al perfil financiero del prestatario.