SISTEMAS DE VALORACIÓN DE PROPIEDADES PARA IMPUESTOS: JUSTICIA Y PRECISIÓN

Los sistemas de valoración de propiedades son fundamentales para determinar las obligaciones fiscales sobre la propiedad. Estos sistemas están diseñados para evaluar el valor de los bienes inmuebles a efectos fiscales, garantizando así que los gobiernos locales puedan generar ingresos para financiar servicios públicos como educación, infraestructura y seguridad. Sin embargo, la pregunta persiste: ¿Cuán precisos y justos son estos sistemas?La precisión en la valoración de propiedades se refiere a la capacidad del sistema para reflejar el valor real de mercado de una propiedad, mientras que la imparcialidad se relaciona con la aplicación uniforme en diferentes propiedades y el cumplimiento constante de las normas legales y éticas. Se emplean diversos métodos en las valoraciones de propiedades, como el enfoque de comparación de ventas, el enfoque de costos y el enfoque de capitalización de ingresos. Cada uno tiene sus fortalezas y debilidades, lo que afecta la precisión.La comparación de ventas, el método más común, compara propiedades de tamaño, ubicación y características similares que se han vendido recientemente. Si bien suele ser fiable en mercados activos, puede ser engañoso en períodos de volatilidad o cuando hay poca información sobre ventas. El enfoque de costos estima cuánto costaría reemplazar una estructura, menos la depreciación. Este método puede sobrevalorar las propiedades en mercados en declive. Mientras tanto, el enfoque de ingresos se centra en los ingresos potenciales que una propiedad podría generar, a menudo utilizado para bienes raíces comerciales, pero menos aplicable a las tasaciones residenciales.

Los avances tecnológicos, como los sistemas de tasación masiva que utilizan IA y datos SIG, han mejorado la eficiencia y la consistencia. Sin embargo, los críticos argumentan que estos modelos pueden basar las tasaciones en datos obsoletos o incorrectos, lo que genera imprecisiones. Además, las tasaciones masivas pueden pasar por alto características únicas de la propiedad, creando disparidades en las tasaciones.

Muchos municipios actualizan las tasaciones periódicamente (anualmente, cada dos años o incluso con menor frecuencia), lo que puede resultar en valores que no reflejan las tendencias actuales del mercado. Las actualizaciones tardías contribuyen a las imprecisiones y a la insatisfacción del contribuyente.

Los mecanismos de auditoría, los procesos de apelación y la transparencia del contribuyente varían considerablemente entre regiones. En países como el Reino Unido y Estados Unidos, los propietarios pueden apelar las tasaciones que consideren incorrectas. A pesar de este recurso, el proceso de apelación suele ser engorroso, técnico y se percibe como inclinado a favor de las autoridades.

Las instituciones bancarias, los profesionales inmobiliarios y los propietarios de viviendas expresan constantemente su preocupación por la discrepancia entre los valores catastrales y de mercado. Especialmente en zonas en proceso de gentrificación, los rápidos aumentos de precios pueden no detectarse a tiempo, mientras que en regiones de bajo crecimiento, las valoraciones antiguas pueden resultar en una sobreimposición fiscal.

En resumen, si bien los sistemas de valoración de propiedades se esfuerzan por lograr la precisión y la imparcialidad, persisten imperfecciones. Las reformas sistémicas, los protocolos de actualización constante, las metodologías transparentes y la inversión en la calidad de los datos podrían mejorar la integridad y la confianza pública.

Diversos factores influyen en la equidad de los impuestos sobre la propiedad, abarcando tanto consideraciones estructurales como sistémicas. En este contexto, la equidad se refiere al trato equitativo de los contribuyentes con base en el valor real de su propiedad y la aplicación de estándares uniformes en todas las propiedades y vecindarios.

1. Frecuencia de revalorización: Uno de los factores que más contribuye a la injusticia es la poca frecuencia de las revalorizaciones de la propiedad. Si los valores de las propiedades se actualizan solo cada pocos años, o con menos frecuencia, esto puede provocar que algunos propietarios paguen impuestos desproporcionados. Por ejemplo, una vivienda en un vecindario en auge puede estar infravalorada y subgravada, mientras que una en una zona en declive podría estar sobrevalorada, lo que genera resultados fiscales regresivos.

2. Disparidades geográficas: Las zonas rurales y urbanas pueden estar sujetas a diferentes calidades de datos y recursos de tasación. Los centros urbanos suelen contar con mejores recursos para realizar valoraciones regulares y precisas, mientras que las propiedades rurales pueden evaluarse con menor precisión debido a la escasez de datos y a la limitada capacidad administrativa.

3. Falta de estandarización: Las prácticas de valoración del impuesto predial varían considerablemente entre jurisdicciones. Algunas regiones se basan en la inspección manual de campo y otras en técnicas automatizadas de valoración masiva. Sin directrices estandarizadas, existe el riesgo de subjetividad o inconsistencia en la valoración de las propiedades.

4. Sesgo socioeconómico: Un sesgo involuntario puede generar regresividad en el sistema tributario si las propiedades de menor valor terminan con tipos impositivos efectivos más altos debido a una sobrevaloración sistemática. Diversos estudios han revelado estos patrones en partes de EE. UU. y el Reino Unido, donde las comunidades minoritarias o económicamente vulnerables se enfrentan a una carga fiscal desproporcionada.

5. Mecanismos de apelación y transparencia: La equidad requiere un proceso accesible y transparente para que los propietarios impugnen sus valoraciones. Cuando los sistemas de apelación son opacos, costosos o lentos, los contribuyentes desfavorecidos pueden carecer del conocimiento o los medios para solicitar correcciones, incluso cuando estén justificadas.

6. Interferencia política y errores administrativos: En ocasiones, las autoridades locales pueden enfrentarse a presiones políticas para mantener bajos los impuestos para grupos específicos, lo que genera ventajas que perturban la equidad fiscal. Además, errores administrativos, la introducción incorrecta de datos o descripciones de edificios obsoletas pueden dar lugar a evaluaciones erróneas que minan la confianza de los contribuyentes en el sistema.

7. Política fiscal versus condiciones del mercado: A menudo existe una desconexión entre la política fiscal y la dinámica real del mercado inmobiliario. Un sistema fiscal que no refleja los cambios rápidos, como los auges o caídas del mercado, los nuevos desarrollos o los cambios de zonificación, puede generar desigualdades sistémicas.

Para abordar estas desigualdades, varias jurisdicciones han comenzado a implementar sistemas modernos de tasación digital, registros de auditoría periódicos, modelos de aprendizaje automático y actividades de divulgación comunitaria para educar al público sobre el proceso de apelación. Estas iniciativas mejoran la equidad, reducen las disputas y mejoran la confianza pública en el mecanismo del impuesto predial. En definitiva, la equidad en la tributación predial es un desafío tanto técnico como político. Para garantizarla, las autoridades tributarias deben invertir en tecnología, capacitación y marcos legales consistentes que prioricen la igualdad y la transparencia.

Para mejorar la equidad y precisión de los sistemas de valoración del impuesto predial, los gobiernos y municipios deben adoptar un enfoque multifacético que incorpore tecnologías modernas, una gestión de datos robusta y marcos de gobernanza transparentes. A continuación, se presentan varias medidas específicas para la mejora:

1. Implementar retasaciones periódicas y automatizadas: Las tasaciones anuales o bienales mediante modelos de valoración automatizados (MAA) garantizan que las tasaciones se mantengan en línea con las tendencias actuales del mercado. La automatización reduce el error humano y la carga administrativa, especialmente en jurisdicciones grandes.

2. Invertir en datos y análisis de calidad: La eficacia de cualquier sistema de valoración depende de datos actualizados y de alta calidad. Los municipios deben asegurarse de que sus bases de datos reflejen con precisión las características, dimensiones, historial de ventas y cambios de zonificación de las propiedades.

3. Mejorar la transparencia y la participación pública: Poner a disposición del público las metodologías de valoración y las fuentes de datos fomenta la confianza en el sistema. Los informes de propiedad en lenguaje sencillo, los portales digitales para la revisión de tasaciones y los métodos de apelación abiertos empoderan a los contribuyentes y reducen las disputas.

4. Abordar el sesgo en los algoritmos: A medida que los sistemas automatizados se vuelven más comunes, es crucial identificar y mitigar el sesgo algorítmico. Los promotores deben auditar y calibrar los modelos periódicamente para garantizar un trato justo en función de la demografía y los tipos de propiedad.

5. Establecer estándares de tasación uniformes: La implementación de estándares nacionales o regionales consistentes para las tasaciones puede reducir las discrepancias entre jurisdicciones. Los organismos de certificación profesional y los paneles de supervisión pueden ayudar a garantizar el cumplimiento y la imparcialidad.

6. Mejorar el servicio y la comunicación con los contribuyentes: Muchas disputas de tasación surgen debido a malentendidos, más que a fallas del sistema. Los talleres educativos, la orientación multilingüe y una atención al cliente receptiva pueden desmitificar el proceso y fomentar una interacción constructiva.

7. Integrar la tecnología inmobiliaria (PropTech): Los sistemas de información geográfica (SIG), el mapeo con drones y las herramientas de datos de mercado en tiempo real pueden enriquecer las tasaciones. El uso de esta tecnología permite a los tasadores identificar mejor los cambios en el uso del suelo, las construcciones ilegales y las renovaciones no declaradas.

8. Fomentar la colaboración interinstitucional: El intercambio de datos entre las oficinas tributarias, las agencias de permisos de construcción y las juntas de zonificación garantiza tasaciones coherentes y consistentes. Este enfoque integrador reduce los errores, acorta los ciclos de actualización y mejora la gobernanza.

En conclusión, si bien ningún sistema puede ser completamente infalible, se pueden lograr avances significativos priorizando la integridad de los datos, la equidad y la rendición de cuentas pública. A medida que evolucionan los mercados inmobiliarios globales, las naciones que modernicen sus infraestructuras de tasación estarán mejor preparadas para distribuir las cargas fiscales de forma equitativa y financiar eficazmente los servicios públicos esenciales.