RIESGO DE POLÍTICA: CÓMO LOS CAMBIOS EN LAS DEDUCCIONES REVALORIZAN EL PRECIO DE LAS ACCIONES DE LAS CONSTRUCTORAS DE VIVIENDAS Y LOS BANCOS
Las reformas a la deducción fiscal pueden afectar significativamente a los sectores de la vivienda y la banca
El riesgo de política fiscal, en particular el relacionado con la tributación, supone un reto importante para los inversores en diversos sectores de renta variable. Un ámbito donde esto se manifiesta de forma drástica es la relación entre las políticas gubernamentales de deducciones y la revisión de precios de las acciones de las constructoras de viviendas y los bancos. Los cambios en los códigos tributarios, como los límites o modificaciones a los intereses hipotecarios, el impuesto sobre la propiedad o las deducciones sobre la renta, pueden afectar sustancialmente al comportamiento del consumidor, la demanda del sector y, en última instancia, a las valoraciones de las acciones.
Las políticas de deducciones fiscales desempeñan un papel fundamental, especialmente en sectores estrechamente vinculados al crédito al consumo y al sector inmobiliario. Las constructoras de viviendas se benefician de incentivos que incentivan la adquisición de propiedades, mientras que los bancos pueden ganar o perder en función de los patrones de captación de crédito al consumo y de los entornos de tipos de interés, condicionados, directa o indirectamente, por las normas fiscales.
Estas dinámicas suelen estar provocadas por cambios en la política fiscal: los cambios en las deducciones de los intereses hipotecarios, los límites a las deducciones del impuesto sobre la propiedad o los ajustes en los tramos del impuesto sobre la renta pueden recalibrar el entorno operativo de estos sectores. En tiempos de reestructuración fiscal, ciertas representaciones del sentimiento de los inversores pueden revelarse a través de la volatilidad de las acciones y la revalorización de las empresas de esos sectores. Este artículo profundiza en cómo las deducciones fiscales y las posibles reformas políticas relacionadas con ellas afectan las valoraciones de las acciones de constructoras de viviendas y bancos, y explora los mecanismos de mercado que intervienen cuando se proponen o promulgan revisiones de las regulaciones fiscales. En debates más amplios, también se considerarán las implicaciones macroeconómicas y las reacciones históricas del mercado, ayudando a los inversores a gestionar mejor los riesgos inherentes a dichas transiciones políticas.
- Deducción de Intereses Hipotecarios (MID): Quizás la de mayor impacto en los sectores inmobiliario y bancario, esta deducción permite a los propietarios de viviendas deducir los pagos de intereses de sus ingresos imponibles. Su reducción o derogación eleva los costos efectivos de la vivienda y, en consecuencia, suele reducir la construcción de viviendas y el volumen de originación de hipotecas.
- Límites a la Deducción de Impuestos Estatales y Locales (SALT): Los límites a la cantidad de pagos SALT que se pueden deducir de los impuestos federales históricamente han frenado las ventas de viviendas estatales con altos impuestos. Las constructoras de viviendas que se centran en los mercados costeros más caros han sido las más vulnerables a estos cambios.
- Exenciones del Impuesto sobre las Ganancias de Capital en la Venta de Viviendas: La exclusión de las ganancias de capital hasta ciertos umbrales incentiva la compra de viviendas y la venta de inmuebles nuevos, impulsando la actividad del mercado. Una reducción de esta exención, en teoría, conduciría a una menor rotación de personal en los mercados inmobiliarios residenciales, lo que indirectamente reduciría la cartera de promotores y las actividades de los prestamistas.
- Deducciones por Depreciación y Recuperación de Costos para los Bancos: En los préstamos comerciales y la gestión de activos financieros, los calendarios de depreciación influyen en los balances y las decisiones sobre estrategia crediticia. La modificación de los plazos de recuperación afecta a las métricas de ganancias, especialmente en los bancos regionales de tamaño mediano.
Las reformas políticas que abordan estas deducciones pueden frenar la demanda de viviendas nuevas o refinanciadas y, en paralelo, afectar las carteras de préstamos de los bancos. Cuando la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos (TCJA) de 2017 redujo el MID y limitó las deducciones SALT, los mercados experimentaron una liquidación temporal de acciones de constructoras de viviendas y un cambio en el interés por los fondos de crédito de renta fija gestionados por los bancos.
En particular, en el sector de la construcción residencial, donde los márgenes son cíclicos y están vinculados a la capacidad de pago del consumidor, un cambio en los incentivos fiscales se refleja rápidamente en la cartera de pedidos, los ajustes de la cartera de pedidos y, en última instancia, en el precio de las acciones. Para los bancos, la calidad de los activos puede verse afectada si los préstamos originados bajo supuestos fiscales favorables comienzan a tener un rendimiento inferior tras los ajustes de las políticas.
Dichas deducciones también influyen en la planificación corporativa. Las constructoras pueden reducir la construcción de nuevas viviendas si se prevé una caída de los subsidios a los compradores. Los bancos pueden adoptar un enfoque más conservador en el crecimiento de los préstamos residenciales. La respuesta agregada del mercado —observada en índices compuestos y ETF sectoriales— actúa, por lo tanto, como un indicador de sentimiento prospectivo, determinado por la incertidumbre fiscal.
Cuando los cambios de política modifican la estructura o la elegibilidad para las deducciones, la respuesta del mercado en los sectores afectados puede ser rápida y pronunciada. Las acciones de constructoras de viviendas y bancos, a menudo muy sensibles a las previsiones regulatorias, reaccionan a medida que los inversores reevalúan las previsiones de ingresos, los niveles de riesgo y las trayectorias de crecimiento a largo plazo.
Históricamente, las reformas que reducen o eliminan las deducciones han causado turbulencias inmediatas. Por ejemplo, tras la publicación de los borradores iniciales de la TCJA en 2017, el ETF S&P Homebuilders (XHB) cayó casi un 6 % en cuestión de semanas, ya que los analistas revisaron a la baja sus precios objetivo. Los bancos, a menudo estrechamente vinculados a la originación de hipotecas a través de sus carteras de préstamos, experimentaron reacciones dispares: los bancos más grandes con carteras de préstamos diversificadas obtuvieron mejores resultados, mientras que las entidades crediticias regionales con una fuerte exposición hipotecaria vieron aumentar la presión sobre las expectativas de beneficios.
La revalorización de las acciones tiende a ocurrir por etapas, comenzando con la gestión de las expectativas. Los analistas e inversores institucionales modelan nuevos entornos de ingresos basándose en las respuestas anticipadas de los consumidores, que suelen ser una disminución de la actividad de refinanciación y una menor rotación de viviendas. Esta recalibración de datos se incorpora posteriormente a las valoraciones de las acciones a medida que se revisan las previsiones de beneficios por acción (BPA). Esta sensibilidad de los beneficios a la legislación fiscal demuestra el poder de la arquitectura fiscal para reconfigurar los perfiles de riesgo-rentabilidad de sectores enteros. Cabe destacar que los volúmenes de transacciones en el sector inmobiliario están directamente vinculados a las declaraciones prospectivas de los promotores. Si la legislación fiscal que desfavorece la propiedad de vivienda parece inminente, los promotores podrían retrasar los lanzamientos, incumplir las previsiones o recortar los planes de expansión, lo que genera un sentimiento bajista en los mercados de valores. De igual manera, los bancos toman medidas anticipatorias, revisando los estándares de suscripción y protegiéndose contra el deterioro de la cartera de préstamos. El posicionamiento institucional pone de relieve esta tendencia. Tras la imposición de límites a las deducciones, los datos sobre el flujo de fondos mostraron una importante rotación de capital desde subsectores sensibles hacia instrumentos defensivos como los bienes de consumo básico y los servicios públicos. Esto revela una historia más amplia: el riesgo de política monetaria se manifiesta no solo en la fluctuación de precios, sino también en una reasignación del capital de mercado basada en la volatilidad percibida. Es importante destacar que no todos los cambios en las deducciones ejercen la misma fuerza de mercado. Las propuestas deben evaluarse en función de su escala, probabilidad política y plazo. En cualquier caso, la posibilidad de una revalorización siempre acecha cuando aumenta el ruido legislativo, lo que convierte el riesgo de política fiscal en una consideración vital en el análisis del sector de renta variable.
