CONSTRUYENDO UNA MANGA INMOBILIARIA: CUANDO LOS REOCS COMPLEMENTAN A LOS REIT

Una cartera de inversión inmobiliaria se refiere a una parte específica de una cartera de inversión asignada a activos inmobiliarios. Esta asignación está diseñada para ofrecer a los inversores diversificación, protección contra la inflación, flujos de caja estables y una posible revalorización del capital. Normalmente, las carteras inmobiliarias se construyen utilizando diversos instrumentos, como acciones inmobiliarias públicas y privadas, estructuras de deuda y, más recientemente, enfoques híbridos que involucran tanto Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT) como Sociedades Operadoras de Bienes Raíces (REOC).Si bien los REIT han sido durante mucho tiempo el método preferido para obtener exposición al mercado inmobiliario en los mercados públicos debido a su liquidez, generación de ingresos y estructuras regulatorias, las REOC están ganando terreno como inversiones complementarias. Los REOC, que gestionan activos inmobiliarios pero no tienen los mismos requisitos de distribución que los REIT, ofrecen ventajas estratégicas en términos de inversión de capital, oportunidades de desarrollo y potencial de rentabilidad total.

Definir claramente el segmento inmobiliario y comprender cómo operan los diferentes vehículos (REIT y REOC) dentro de él es crucial para alinear las estrategias inmobiliarias con objetivos de inversión más amplios.

Este artículo explora los principios para construir un segmento inmobiliario, destaca las diferencias entre los REIT y los REOC y describe cómo pueden combinarse para optimizar el rendimiento de la cartera.

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT) y las Sociedades Operadoras de Bienes Raíces (REOC) son vehículos inmobiliarios públicos, pero difieren significativamente en su función, estrategia y marco regulatorio.

Características Clave de los REIT

• Enfoque en los Ingresos: Los REIT deben distribuir un mínimo del 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas en forma de dividendos, lo que genera una rentabilidad constante para los inversores.
• Estructura Regulatoria: Los REIT deben cumplir con criterios específicos de la legislación fiscal para mantener su estatus, incluyendo la diversificación de activos y fuentes de ingresos derivadas principalmente de actividades relacionadas con bienes raíces.
• Liquidez y Transparencia: Los REIT que cotizan en bolsa ofrecen alta liquidez y están sujetos a rigurosos estándares de divulgación, similares a otras acciones.
• Reinversión Limitada: Debido a Debido a sus altos requisitos de pago, los REIT pueden depender más de los mercados de capital externos para financiar iniciativas de crecimiento y desarrollo.

Características clave de los REOC

• Orientación al crecimiento: A diferencia de los REIT, los REOC no están sujetos a distribuciones obligatorias de dividendos. A menudo reinvierten las ganancias en desarrollo, adquisiciones o reposicionamiento de activos.
• Flexibilidad Operativa: Los REOC tienen mayor libertad para implementar iniciativas estratégicas, incluyendo desarrollos especulativos o reposicionamientos de mayor riesgo que pueden ser incompatibles con los mandatos de los REIT.
• Apreciación del Capital: Las rentabilidades suelen estar más orientadas al crecimiento y menos dependientes de los ingresos por dividendos, lo que puede resultar atractivo para los inversores que buscan ganancias de capital.
• Riesgo y Volatilidad: Debido a sus modelos de negocio, los REOC pueden presentar flujos de caja más volátiles y se ven más influenciados por los ciclos de desarrollo y los cambios macroeconómicos.

En esencia, mientras que los REIT proporcionan ingresos y liquidez estables, los REOC ofrecen potencial de crecimiento y agilidad estratégica. Integrar ambos en una cartera inmobiliaria permite a los inversores beneficiarse de exposiciones al riesgo diversificadas y de los factores que impulsan el rendimiento dentro de la misma clase de activo.

La integración de REOC junto con REIT en una cartera inmobiliaria puede mejorar la diversificación de la cartera, el potencial de rentabilidad y la alineación estratégica. Sin embargo, el momento oportuno y el contexto del mercado son esenciales para determinar cuándo los REOC se complementan mejor con los REIT.

Consideraciones sobre el ciclo del mercado

Los mercados inmobiliarios tienden a seguir patrones cíclicos influenciados por las tasas de interés, la dinámica de la oferta y la demanda y el crecimiento económico. Los REIT tienden a obtener mejores resultados en entornos de tasas estables o en descenso, donde se valora la fiabilidad de los ingresos. Por el contrario, las REOC pueden superar el rendimiento durante las fases iniciales o intermedias del ciclo, cuando existe valor en las carteras de desarrollo y las estrategias de reposicionamiento.

• Durante las recesiones o los períodos de recuperación, las REOC pueden adquirir propiedades infravaloradas para su desarrollo o mejora en el futuro.
• A medida que los mercados se estabilizan, los REIT ofrecen ingresos constantes y una relativa estabilidad de precios, ideal para un posicionamiento defensivo.

Beneficios de la construcción de carteras

La incorporación de REOC con REIT permite acceder a:

• Mayor exposición: Las REOC pueden introducir tipos de propiedades únicos o mercados geográficos donde los REIT tienen una presencia mínima.
• Impulsores de rentabilidad complementarios: El enfoque en la rentabilidad total de las REOC equilibra la naturaleza centrada en los ingresos de los REIT.
• Equilibrio de liquidez: Si bien ambos cotizan en bolsa, Los REOC pueden contener acciones que se negocian con menos frecuencia, lo que reduce la liquidez intradía, pero no la accesibilidad a largo plazo.
• Diferenciación operativa: Los REOC buscan la creación de valor práctica mediante el desarrollo, el reposicionamiento o la rotación de activos.

Consideraciones institucionales vs. minoristas

Las instituciones suelen utilizar una asignación "core plus" u "oportunista" para los REOC, mientras que mantienen una asignación "core" en los REIT. Para los inversores minoristas, los ETF temáticos ofrecen cada vez más una combinación de exposiciones a REIT y REOC. Por ejemplo, las empresas inmobiliarias tecnológicas o los promotores de ciencias de la vida suelen operar como REOC y se incluyen en ETF inmobiliarios más amplios para proporcionar impulsos de crecimiento más allá del modelo tradicional de REIT.

La oportunidad y la claridad objetiva son fundamentales. Cuando los inversores buscan beneficiarse de la apreciación del capital y se sienten cómodos con un riesgo elevado, los REOC son un complemento natural para los REIT. Por el contrario, para mandatos centrados en ingresos o preservación de capital, los REIT siguen dominando. Por lo tanto, la combinación dinámica de REIT y REOC dentro de una cartera inmobiliaria ofrece una estrategia de inversión matizada y multidimensional.