REOC VS. REIT: ¿POR QUÉ CAMBIA LA ESTRUCTURA? IMPUESTOS, APALANCAMIENTO Y VALORACIÓN

Las estructuras de inversión inmobiliaria pueden afectar significativamente todo, desde el tratamiento fiscal hasta la forma en que se invierte el capital. Dos vehículos principales en el mercado inmobiliario son las Sociedades Operadoras Inmobiliarias (REOC) y los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (REIT). A pesar de su enfoque común en el sector inmobiliario, sus diferencias estructurales y legales influyen en su comportamiento, rendimiento y atractivo para los inversores. Comprender estas diferencias es esencial para inversores, analistas y ejecutivos corporativos al evaluar empresas orientadas al sector inmobiliario.

Las REOC son sociedades operativas estándar que invierten en activos inmobiliarios y los gestionan. También pueden dedicarse al desarrollo, la compraventa de propiedades y los servicios de uso mixto. Estas entidades tributan como las sociedades anónimas y disfrutan de prácticas de reinversión flexibles.

En cambio, los REIT son vehículos de inversión especializados que deben cumplir con ciertas condiciones regulatorias, en particular en lo que respecta a la distribución de ingresos, la composición de los activos y la estructura accionarial. Su marco se diseñó para ofrecer a los inversores comunes la posibilidad de participar en los ingresos inmobiliarios sin tener que comprar propiedades físicas. La obligación principal de un REIT es distribuir anualmente a los accionistas al menos el 90% de sus ingresos imponibles como dividendos. Este mandato genera un flujo constante de ingresos, pero también limita la reinversión interna de beneficios. Por lo tanto, los REIT y los REOC atienden a diferentes necesidades de los accionistas. Los REIT se centran en los ingresos por regulación, mientras que los REOC pueden priorizar la creación de valor a largo plazo, el desarrollo y las plusvalías. Ambos tienen distintas implicaciones según las condiciones del mercado y los objetivos de inversión.

Definición de las estructuras principales

• REIT: Un fideicomiso, ya sea público o privado, que posee bienes raíces que generan ingresos y cumple con las directrices regulatorias o del Servicio de Impuestos Internos (IRS) para evitar el pago de impuestos corporativos.
• REOC: Una corporación centrada en bienes raíces que opera propiedades y participa en actividades comerciales más amplias sin estar sujeta a las pruebas de pagos o activos impuestas a los REIT.

Esta divergencia estructural determina su margen operativo, exposición fiscal, opciones de apalancamiento y trayectoria general de valoración, que analizamos con mayor detalle en las siguientes secciones.

Una de las diferencias más importantes entre los REIT y los REOC reside en los impuestos. La forma en que cada estructura gestiona los impuestos corporativos influye en la rentabilidad de los inversores y en las estrategias de finanzas corporativas. Comprender estas distinciones ayuda a contextualizar las implicaciones financieras más amplias de elegir una estructura en lugar de otra.

Beneficios y obligaciones fiscales de los REIT

Los REIT operan bajo un régimen fiscal único. Para calificar, deben cumplir con normas estrictas, incluyendo requisitos de que al menos el 75 % de los ingresos provengan de fuentes relacionadas con bienes raíces y que el 90 % de los ingresos imponibles se distribuya como dividendos. A cambio de cumplir con estos criterios, los REIT están exentos del pago de impuestos corporativos federales (o nacionales) sobre las ganancias que califican. Esta exención elimina efectivamente la doble imposición que enfrentan las corporaciones C tradicionales: una sobre las ganancias corporativas y otra sobre los dividendos pagados a los accionistas.

Este modelo de tributación directa es ventajoso para los inversores centrados en los ingresos, quienes reciben más dinero después de impuestos. Las entidades estructuradas como REIT se benefician de un alto interés de los inversores, en particular de los fondos de pensiones y de renta, debido a su capacidad para generar flujos de ingresos consistentes y fiscalmente eficientes. Sin embargo, la exención de impuestos conlleva limitaciones. Los REIT tienen restricciones en cuanto al tipo de operaciones comerciales que pueden realizar y están regulados de forma más estricta en comparación con las REOC.

REOC: Mayor flexibilidad, más impuestos

En cambio, las REOC pagan impuestos sobre la renta corporativa sobre sus ganancias. Esta falta de exención fiscal aumenta su carga fiscal efectiva y reduce los flujos de efectivo distribuibles. Además, los dividendos pagados por los REOC no son deducibles de impuestos, y los accionistas pagan impuestos nuevamente al recibirlos, lo que reduce la eficiencia de la distribución general de las ganancias.Sin embargo, los REOC ganan en flexibilidad operativa. No están obligados a distribuir ganancias y pueden optar por reinvertirlas en nuevos proyectos, eficiencias operativas o adquisiciones sin las restricciones impuestas a los REIT. Esto hace que los REOC sean especialmente atractivos para estrategias de crecimiento, empresas centradas en el desarrollo y operaciones diversificadas que podrían no encajar perfectamente en el marco de los REIT.Consideraciones jurisdiccionalesEl tratamiento fiscal también puede variar entre jurisdicciones. En países como EE. UU. y el Reino Unido, los REIT están altamente regulados e incentivados por ley para funcionar como vehículos de distribución de ingresos. Sin embargo, la política fiscal inmobiliaria difiere a nivel mundial, y no todos los mercados ofrecen los mismos beneficios ni imponen las mismas restricciones a los REIT, lo que puede influir en la decisión de una empresa de estructurarse como REOC o REIT en función de su presencia geográfica. En última instancia, la estructura fiscal influye directamente en la estrategia de asignación de capital de una empresa, la rentabilidad para los accionistas y la flexibilidad operativa. Los REIT ofrecen eficiencia fiscal continua a cambio de pagos de renta fija y obligaciones de cumplimiento, mientras que los REOC sacrifican eficiencia fiscal por libertad de crecimiento.

La estructura corporativa elegida (REOC o REIT) también determina la gestión de la deuda, la captación de capital y el crecimiento de una empresa. Las diferencias en los requisitos legales y las restricciones de capital afectan la estrategia del balance, los perfiles de riesgo y la rentabilidad potencial del capital.

Gestión de la Deuda y Restricciones Regulatorias

Las REIT generalmente adoptan niveles de endeudamiento más conservadores. Las presiones regulatorias y las consideraciones de calificación las incentivan a mantener la estabilidad financiera y minimizar el riesgo de impago. Muchas REIT buscan mantener su ratio de deuda sobre activos por debajo del 50%, aunque no existe un límite formal universal. Esta postura conservadora se alinea con su enfoque en la sostenibilidad de los ingresos y la rentabilidad moderada al riesgo.

Por el contrario, las REOC pueden implementar mayores niveles de apalancamiento si esto contribuye a su agenda de crecimiento. Sin las limitaciones de las directrices de deuda de los REIT ni de los mandatos de distribución de ingresos, los REOC pueden adoptar posiciones financieras agresivas para financiar desarrollos, buscar fusiones y adquisiciones, o generar plusvalías. Esta mayor tolerancia al riesgo puede impulsar la rentabilidad, pero también incrementa la volatilidad y la exposición a los costes del servicio de la deuda en ciclos adversos.

Flexibilidad en la Captación de Capital

Los REIT se enfrentan a normas de asignación de capital más estrictas debido a los mandatos de dividendos. Dado que el 90% de los ingresos imponibles debe distribuirse, los REIT a menudo necesitan emitir nuevo capital o deuda para financiar su expansión. Esto puede provocar una dilución accionarial o un mayor apalancamiento con el tiempo. En consecuencia, la planificación de capital para los REIT depende del acceso a los mercados de capital y del interés de los inversores por los ingresos en lugar de las plusvalías.

Los REOC, sin las restricciones de las normas de pago, pueden destinar internamente las ganancias retenidas a objetivos estratégicos, lo que reduce la necesidad de buscar financiación externa. Esto puede ser particularmente beneficioso en entornos de tasas de interés al alza o cuando los mercados de valores están débiles, lo que otorga a las REOC una ventaja competitiva en cuanto a agilidad de capital.

Estrategias de Desarrollo y Valor Agregado

Las REOC generalmente se inclinan más hacia el desarrollo inmobiliario y las estrategias de valor agregado. Su capacidad para reinvertir ganancias les permite emprender proyectos con alto consumo de capital que, si bien pueden no generar flujos de efectivo inmediatos, aumentan el valor de los activos a largo plazo. Las REIT, por el contrario, pueden evitar el riesgo de desarrollo debido a sus obligaciones centradas en los ingresos. Algunas REIT emplean filiales REIT sujetas a impuestos (TRS) para participar en el desarrollo dentro de los límites legales, pero esto añade complejidad y exige un mayor escrutinio regulatorio.

Por lo tanto, las estrategias de capital y apalancamiento de cada estructura reflejan sus misiones principales: ingresos constantes versus crecimiento del valor. Los inversores que evalúan REIT y REOC deben alinear estas estrategias con su propia tolerancia al riesgo y objetivos de inversión. Es importante destacar que las tendencias macroeconómicas, las tasas de interés y el sentimiento del mercado también afectan el rendimiento de cualquiera de las dos estructuras en condiciones financieras variables. Los REOC pueden tener un rendimiento superior en mercados alcistas y orientados al crecimiento, mientras que los REIT ofrecen mayor protección contra caídas durante las recesiones debido a la fiabilidad de sus ingresos.