OPINIÓN DEL INVERSOR: DÓNDE APARECE LA OPCIÓN DE ARMAS EN EL RIESGO DE LOS BANCOS Y LOS MBS

Las hipotecas con tasa ajustable opcional, comúnmente conocidas como TARM opcional, son un tipo de préstamo hipotecario que permite a los prestatarios elegir entre una variedad de opciones de pago cada mes. Comercializadas a menudo durante el auge inmobiliario de principios de la década de 2000, estas hipotecas ofrecían pagos iniciales bajos, a veces incluso inferiores a los intereses adeudados, lo que resultaba en una amortización negativa, un proceso en el que los intereses no pagados se añaden al capital del préstamo. Con el tiempo, cuando el préstamo se refinancia, los pagos pueden aumentar drásticamente.

Las TARM opcionales fueron especialmente populares entre los prestatarios subprime y los inversores que buscaban maximizar su apalancamiento durante los períodos de apreciación de los precios de la vivienda. Sin embargo, su estructura de pago flexible, combinada con los riesgos de impago, contribuyó a impagos generalizados durante la crisis financiera de 2008.

Características clave de las hipotecas de tasa ajustable con opción

• Múltiples opciones de pago: Los prestatarios solían elegir entre un pago mínimo (que a menudo resultaba en una amortización negativa), un pago de solo intereses o un pago de amortización total (plazo de 15 a 30 años).
• Bajas tasas introductorias: Las tasas de interés iniciales de "gancho" eran significativamente más bajas que las tasas de mercado, lo que atraía a los prestatarios con obligaciones mensuales más bajas.
• Amortización negativa: Si los prestatarios pagaban solo el mínimo, se acumulaban intereses impagos, lo que aumentaba el saldo del préstamo con el tiempo.
• Riesgo de impago: Una vez transcurrido el período de reestructuración, generalmente después de cinco años o cuando el saldo del préstamo alcanzaba el 110-125 % del principal original, el pago A menudo, aumentaron drásticamente.

El papel de las hipotecas de tasa ajustable con opción en el sector financiero

En su apogeo, las hipotecas de tasa ajustable con opción se titulizaron ampliamente y se incluyeron en los títulos respaldados por hipotecas (MBS), especialmente dentro de los títulos no emitidos por agencias o de marca privada (PLS). Estos títulos eran atractivos para los inversores debido a sus altos rendimientos, pero conllevaban riesgos considerables debido a la incertidumbre en los flujos de pago de los prestatarios de hipotecas de tasa ajustable con opción.

En el sector bancario, la exposición a las hipotecas de tasa ajustable con opción se concentraba a menudo en bancos regionales de tamaño mediano y ciertas instituciones de mayor tamaño que mantenían importantes carteras hipotecarias en sus balances. Cuando los precios de la vivienda bajaron, la amortización negativa hizo que muchas hipotecas de tasa ajustable (ARM) fueran inasequibles, lo que aumentó la morosidad y provocó reducciones de valor de los activos.

Renovado interés en la evaluación del riesgo de las hipotecas de tasa ajustable (ARM)

Durante la última década, las reformas regulatorias, como Basilea III y la Ley Dodd-Frank, han impulsado a los bancos a reducir o eliminar la exposición a activos hipotecarios de alto riesgo. Sin embargo, comprender la exposición a las hipotecas de tasa ajustable (ARM) heredadas sigue siendo vital para evaluar las carteras de títulos respaldados por hipotecas (MBS) y ciertos balances bancarios, en particular aquellos con préstamos opacos o antiguos.

A medida que los inversores reevalúan el riesgo tras la COVID-19 y en un contexto de aumento de las tasas de interés, comprender la dinámica de las ARM ayuda a fundamentar los modelos crediticios y los supuestos de las pruebas de estrés en las carteras institucionales.

Los bancos pueden estar expuestos a las hipotecas de tasa ajustable con opción de forma directa o indirecta. La exposición directa se origina en las hipotecas de tasa ajustable con opción que figuran en sus balances como activos o que son originadas por la institución. La exposición indirecta surge cuando las instituciones invierten en títulos respaldados por hipotecas (MBS) u obligaciones de deuda garantizadas (CDO) que contienen tramos de hipotecas de tasa ajustable con opción.

Posiciones en balance y métricas de riesgo

Los bancos que conservaron préstamos de tasa ajustable con opción tras su originación los contabilizan como activos en sus libros. El valor de estos préstamos, especialmente si se originaron antes de 2008, está sujeto al riesgo crediticio continuo y a las fluctuaciones en la valoración del mercado. En épocas de tensión económica o correcciones del mercado inmobiliario, estos activos pueden deteriorarse rápidamente debido a mayores tasas de impago y menores recuperaciones, dados los elevados saldos de los préstamos mediante amortizaciones negativas.

Para monitorear este riesgo, los bancos implementan diversas métricas de gestión de riesgos:

• Ratios préstamo-valor (LTV): Los ratios LTV originalmente bajos pueden haberse elevado a medida que los precios de las propiedades bajaron o los prestatarios se abstuvieron de realizar pagos de capital.
• Tasas de morosidad: Una importante señal de alerta temprana, especialmente cuando los períodos de reestructuración desencadenan shocks de pagos.
• Antigüedad de los préstamos: Las hipotecas de tasa ajustable con opción más antiguas podrían haber superado ya el período de reestructuración, lo que proporciona información sobre cómo se comportaron los prestatarios una vez que aumentaron los pagos.

Pruebas de estrés y asignación de reservas

Los reguladores ahora exigen a los bancos con exposición a hipotecas complejas, como las hipotecas de tasa ajustable con opción, que realicen rigurosas pruebas de estrés. Estas simulaciones evalúan la resiliencia de la cartera ante escenarios económicos adversos, centrándose especialmente en las fluctuaciones de los tipos de interés, la caída de los precios de la vivienda y el riesgo de impago del prestatario. Como resultado, los bancos podrían ajustar las reservas para pérdidas crediticias si el rendimiento de las hipotecas de tasa ajustable (ARM) con opción de préstamo se deteriora.

Según la NIIF 9 y la CECL en EE. UU., las metodologías de Pérdida Crediticia Esperada (PCE) influyen aún más en la medición y el reporte de estas exposiciones, alineando la provisión para pérdidas con el deterioro crediticio proyectado.

Divulgación y Transparencia del Riesgo Bancario

Si bien gran parte de la exposición a las ARM con opción de préstamo ha disminuido desde la crisis, se debe prestar especial atención a las instituciones financieras que aún mantienen títulos antiguos o compran activos en dificultades. Analistas e inversores analizan:

• Presentaciones 10-K y 10-Q: Detallan la exposición residual, la migración de carteras de hipotecas de tasa ajustable y las métricas de rendimiento crediticio.
• Información sobre la adecuación de capital: Especialmente para los bancos regionales, donde la concentración de posiciones en hipotecas no tradicionales puede afectar los ratios de capital de nivel 1.

Dado que los informes financieros mejoraron después de 2008, las referencias a hipotecas de tasa ajustable opcionales suelen estar ahora integradas en grupos más amplios de hipotecas "no conformes" o "no preferenciales", lo que requiere una diligencia debida detallada para su detección.

Perspectiva regulatoria prospectiva

El panorama regulatorio impone estrictos estándares de suscripción para cualquier emisión de hipotecas de tasa ajustable. Sin embargo, las hipotecas de tasa ajustable opcionales heredadas aún influyen en la forma en que los reguladores y las instituciones financieras consideran el riesgo sistémico y la complejidad de los productos hipotecarios. A medida que las carteras restantes de ARM con opción de compra (Option ARM) se hacen más antiguas, el examen minucioso de las fechas de vencimiento, las fases de reformulación y el valor de mercado sigue siendo fundamental para pronosticar posibles deterioros contables e impactos en el capital.

Tarifas de tasa ajustable con opción y su integración con MBS

Las tasas ajustables con opción se presentaron predominantemente en las estructuras de valores respaldados por hipotecas (MBS) de marca privada, especialmente durante el auge de originación de 2004-2008. Los titulizadores agruparon estos préstamos en tramos estructurados por riesgo, ofreciendo rendimientos atractivos a los inversores dispuestos a asumir la complejidad y la incertidumbre sobre los flujos de pago futuros.

Aunque los MBS de agencias (Fannie Mae, Freddie Mac) no suelen incluir las tasas ajustables con opción, las MBS no de agencias fueron un terreno fértil para la inclusión de estos préstamos debido a la menor flexibilidad en los estándares de suscripción y al interés por altos rendimientos. Estos fondos se vendieron a menudo a inversores institucionales, fondos de cobertura y compañías de seguros que buscaban rentabilidades superiores a las del mercado.

Rendimiento y características de incumplimiento

Los préstamos con tasa ajustable con opción se hicieron conocidos por su deterioro en el rendimiento a medida que vencían los tipos de interés de lanzamiento y los saldos de préstamos sin límite máximo presionaban la capacidad de los prestatarios. Dentro de los fondos de MBS, los segmentos con tasa de interés ajustable (ARM) opcional exhibieron altas tasas de incumplimiento de pagos anticipados (EPD), especialmente cuando los prestatarios enfrentaban patrimonio neto negativo.

Las estructuras de MBS a menudo incorporaban mejoras crediticias como sobrecolateralización, cuentas de reserva o niveles de subordinación, que brindaban cierta protección contra las pérdidas. Sin embargo, en los fondos con altas concentraciones de hipotecas de tasa ajustable con opción de compra (ARM) de préstamos, estos mecanismos a menudo fallaban bajo estrés crediticio sostenido.

Consideraciones del inversor en el análisis

Los análisis modernos de MBS utilizan modelos dinámicos para examinar los datos a nivel de préstamo, centrándose en indicadores clave como:

• Replanteamiento de la exposición al horizonte: Dinámica temporal basada en el momento en que las hipotecas de tasa ajustable con opción de compra (ARM) pasan a pagos de amortización completa.
• Concentración geográfica y volatilidad de la vivienda: Las zonas con gran exposición a las hipotecas de tasa ajustable con opción de compra (ARM) de préstamos (p. ej., California, Florida, Arizona) siguen siendo sensibles a las crisis del mercado inmobiliario.
• Solidez de la suscripción original: Las puntuaciones FICO, la documentación de ingresos y los niveles de LTV influyen en las trayectorias de incumplimiento esperadas.

Fondos de préstamos tradicionales frente a refinanciados

Una estrategia emergente entre los inversores que buscan rentabilidad ha sido la adquisición Carteras de hipotecas con opción de compra (Option ARM) que renuevan su rentabilidad, es decir, carteras en las que prestatarios previamente morosos realizan pagos puntuales. Estas carteras ofrecen mayor rentabilidad, pero presentan incertidumbre constante en el reembolso y riesgos de liquidez, especialmente si las condiciones del mercado empeoran.

Agencias de calificación y debilidades estructurales

Las agencias de calificación crediticia se han vuelto más conservadoras al evaluar los títulos respaldados por hipotecas debido a que en el pasado subestimaban el riesgo de las hipotecas con opción de compra. Las calificaciones actuales priorizan la transparencia, el análisis de sensibilidad y los escenarios de estrés, especialmente para las exposiciones a hipotecas con opción de compra que siguen siendo sensibles a las variaciones en los tipos de interés o en los precios de los bienes raíces.

Perspectivas y relevancia del sector en un entorno de tipos de interés al alza

Con la tendencia al alza de los tipos de interés en los últimos años, la sensibilidad al rendimiento de las hipotecas con opción de compra se ha convertido en un foco de atención renovado. El aumento de los tipos de interés podría acelerar las fluctuaciones en los pagos para los prestatarios restantes de hipotecas con opción de compra, lo que afectaría los flujos de caja y las proyecciones de recuperación. Esto genera desafíos para la valoración, especialmente en valores con liquidez limitada o transparencia limitada en cuanto a los datos a nivel de préstamos.

Los inversores inclinados a mantener MBS con alto índice de interés ajustable (ARM) deben considerar un análisis de escenarios que incorpore factores de estrés del mercado real, como el aumento del desempleo, la caída de los precios de la vivienda o los cambios en los incentivos de refinanciación debido al aumento de las tasas.