Comprenda cómo la responsabilidad pasa de las garantías de licitación a las garantías de cumplimiento en caso de fracaso del proyecto y qué significa esto para los contratistas y propietarios del proyecto.
RECLAMACIONES DE GARANTÍAS DE CUMPLIMIENTO: CRONOGRAMAS, DISPUTAS Y RESULTADOS DE RECUPERACIÓN
Conozca el proceso esencial y las etapas de un reclamo de garantía de cumplimiento, desde los plazos y las disputas hasta los posibles resultados de recuperación.
Comprensión de los plazos en las reclamaciones de fianzas de cumplimiento
Las reclamaciones de fianzas de cumplimiento se rigen por plazos estrictos que todas las partes (desarrolladores, contratistas principales, avalistas y acreedores) deben conocer. Una fianza de cumplimiento garantiza que el contratista cumplirá con los términos del contrato y, en caso de incumplimiento, el avalista interviene para remediar la situación, generalmente completando la obra o indemnizando al propietario del proyecto. Sin embargo, antes de tomar esta medida, se deben seguir procedimientos y plazos específicos.
Eventos desencadenantes de una reclamación de fianza de cumplimiento
Una reclamación contra una fianza de cumplimiento generalmente comienza cuando existe evidencia sustancial de que el contratista está incumpliendo las obligaciones contractuales. Los desencadenantes comunes incluyen:
- Incumplimiento o abandono de las obras
- Retrasos persistentes en la finalización de los hitos
- Mano de obra o materiales deficientes
- Insolvencia o administración de la empresa
Una vez que se cumplen estas condiciones, el propietario del proyecto (acreedor) notifica al contratista mediante un aviso de incumplimiento, dándole la oportunidad de subsanar las deficiencias. Si las medidas correctivas fracasan, se puede continuar con el proceso de reclamación con el afianzador.
Plazos de notificación y respuesta del afianzador
Si el contratista no subsana las deficiencias, el afianzador debe notificar formalmente al afianzador por escrito. La redacción estándar de las fianzas describe el protocolo de notificación. Muchas fianzas requieren:
- Notificación por escrito del incumplimiento
- Declaración de que el acreedor rescinde el contrato
- Invitación al avalista a participar en los siguientes pasos
Los avalistas suelen tener hasta 30 días desde la recepción de la notificación para investigar y responder. Durante este plazo, pueden realizar su propia evaluación solicitando la documentación pertinente, inspecciones in situ y reuniones con las partes implicadas. Los retrasos en cualquiera de estas etapas podrían prolongar la resolución.
Período de acción y prescripción
Los sistemas jurídicos pueden imponer plazos legales generales sobre cuándo se pueden presentar reclamaciones; por lo general, en muchas jurisdicciones de derecho consuetudinario, este plazo suele ser de seis años a partir del incumplimiento. Las limitaciones específicas de cada contrato pueden acortar o ampliar este plazo. No actuar dentro del plazo legal puede anular la reclamación.
Resumen típico del cronograma
- Día 0: Se detecta un fallo de rendimiento
- Días 1 a 14: Notificación al contratista (posible plazo de subsanación)
- Días 15 a 30: Emisión de notificación/rescisión por incumplimiento
- Día 30 o más: Presentación formal de la reclamación a la fianza
- Días 30 a 60: Plazo de respuesta de la fianza
- Día 60 o más: Liquidación, finalización o escalamiento
Una gestión eficiente y una acción oportuna son fundamentales. Una gestión deficiente del cronograma puede anular el derecho a la indemnización o retrasar la recuperación durante meses, o incluso años.
Cómo abordar disputas en los procesos de reclamación de fianzas
Los desacuerdos son comunes en las situaciones de reclamación de fianzas de cumplimiento debido a conflictos de intereses entre el acreedor, el contratista principal y el fiador. Estas disputas pueden retrasar o impedir el cumplimiento, lo que requiere métodos formales de resolución, como la negociación, la adjudicación, el arbitraje o el litigio.
Causas comunes de disputas
- Desacuerdo sobre el incumplimiento del contratista: El afianzador puede impugnar la base para la interposición de la reclamación.
- Alcance de la responsabilidad: El afianzador y el acreedor pueden impugnar el alcance o el valor del trabajo incompleto.
- Incumplimiento procesal: Rechazo del afianzador debido a una notificación indebida o errores contractuales.
- Superposición de seguros o garantías: Las disputas surgen cuando se aplican múltiples instrumentos a un defecto o incumplimiento.
Dichas disputas a menudo dependen de la redacción del contrato y de si se han cumplido los términos clave de notificación y subsanación.
Mecanismos de resolución de disputas
Las disputas típicamente Seguir un mecanismo de resolución estructurado según la jurisdicción y las disposiciones del contrato:
- Negociación: Diálogo directo entre las partes para llegar a una solución informal.
- Adjudicación: Decisión temporal y acelerada, generalmente obligatoria en los contratos de construcción en el Reino Unido.
- Arbitraje: Tribunal privado vinculante que ofrece un proceso más confidencial que los juicios.
- Litigio: Recurrir a los tribunales para obtener una sentencia firme y ejecutable.
En el Reino Unido, la adjudicación se utiliza con mayor frecuencia en virtud de la Ley de Subvenciones para la Vivienda, la Construcción y la Regeneración de 1996. Sin embargo, si una parte no está satisfecha, puede recurrir al arbitraje o a los tribunales.
El papel del fiador en la mitigación de disputas
Los fiadores no son adversarios por naturaleza; Su función es garantizar la finalización del proyecto o una compensación justa. Los avalistas responsables:
- Contratarán a consultores externos para evaluar las reclamaciones de forma independiente
- Explorarán soluciones mutuamente aceptables para la finalización o la compensación
- Recomendarán negociaciones para un acuerdo estructurado
Dicho esto, los avalistas no son responsables más allá del límite de su fianza y no cubrirán daños o pérdidas que no se puedan atribuir claramente al incumplimiento cubierto por la fianza. Cualquier ambigüedad en los términos de la fianza puede convertirse en un punto crítico para una disputa.
Prueba documental en disputas
La claridad de los registros documentales es clave para el éxito o el fracaso de una disputa. Los obligados deben reunir:
- Informes y fotografías del progreso de la construcción
- Correspondencia por correo electrónico con el contratista y la fianza
- Estimaciones de costos y proyecciones de finalización
- Evaluaciones de deficiencias por parte de expertos
Mantener registros organizados y actualizados desde el primer día mejora significativamente la probabilidad de una resolución de disputas a favor.
Evaluación de los Resultados de Recuperación Tras Reclamaciones de Garantías de Cumplimiento
Los resultados de recuperación tras reclamaciones de garantías de cumplimiento varían significativamente según la naturaleza del incumplimiento, el alcance de la interrupción del proyecto y la rapidez de la respuesta de las partes interesadas. Al finalizar un proceso de reclamación exitoso, el acreedor puede recibir una compensación financiera, la contratación de un contratista sustituto o reparaciones específicas por incumplimiento. Sin embargo, no siempre se garantiza una recuperación total.
Remedios típicos que ofrecen las fianzas
Sujeto a las condiciones de la fianza y a la validez de la reclamación, las fianzas pueden ofrecer las siguientes soluciones:
- Pago del importe de la fianza: Un pago único hasta el límite de la fianza para ayudar en la finalización o reparación del proyecto.
- Proporcionar un contratista sustituto: Designar un nuevo contratista para continuar el proyecto bajo la supervisión de la fianza.
- Financiar al contratista existente: Con el consentimiento del acreedor, apoyar al contratista original con fondos adicionales bajo supervisión.
Cada remedio requiere la cooperación de todas las partes y generalmente implica la renegociación contractual o acuerdos complementarios. Estas opciones ofrecen flexibilidad, pero añaden tiempo y complejidad al proceso de recuperación.
Límites de la Recuperación
La recuperación de la garantía de cumplimiento se limita al monto de la misma, que generalmente oscila entre el 10 % y el 20 % del valor del contrato. Varios factores pueden reducir la recuperación:
- Retrasos en el proyecto y costos de escalamiento que superen el límite de la garantía
- Reconvenciones del contratista principal
- Costos legales de resolución de disputas
- Responsabilidad compartida con los proveedores de diseño o materiales
Además, las reclamaciones resueltas demasiado rápido sin una investigación completa pueden generar compensaciones inadecuadas o no abordar todos los problemas subyacentes. En ocasiones, puede ser necesario litigar más, aunque costoso.
Tiempo de Recuperación
El tiempo de recuperación varía; las reclamaciones menores con cooperación pueden resolverse en un plazo de 2 a 3 meses. Los casos controvertidos o de alto valor pueden demorar entre 12 y 24 meses debido a litigios o arbitrajes. Los obligados deben prepararse para plazos más largos y gastos legales si las reclamaciones son muy controvertidas.
Consideraciones posteriores a la recuperación
Tras una recuperación exitosa, se deben abordar varios aspectos clave:
- Documentar exhaustivamente los resultados para fines de auditoría interna y seguros
- Evaluar el impacto en la reputación y las implicaciones en el cronograma del proyecto
- Revisar la cobertura del seguro y considerar cambios contractuales para una mayor resiliencia
Los propietarios de proyectos a menudo implementan procesos de investigación de contratistas más rigurosos, márgenes de garantía y protocolos de supervisión in situ para minimizar aún más las futuras reclamaciones de fianzas o la exposición al riesgo del proyecto.
Si bien las fianzas de cumplimiento brindan una garantía crucial, no son la solución definitiva. Comprender sus limitaciones y gestionar proactivamente el riesgo de ejecución sigue siendo la ruta más confiable para obtener resultados exitosos del proyecto.
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