DONACIÓN DE CAPITAL Y SUSCRIPCIÓN DE HIPOTECAS: REGLAS QUE DECIDEN LA APROBACIÓN

Una donación de capital es un tipo de acuerdo financiero utilizado en transacciones inmobiliarias, donde el vendedor de la vivienda —normalmente un familiar— vende una propiedad por debajo de su valor de mercado y entrega la diferencia como "regalo" al comprador. El valor entregado se denomina "capital" de la vivienda. Por ejemplo, si una propiedad vale 300.000 libras esterlinas pero se vende a un familiar por 250.000 libras esterlinas, la diferencia de 50.000 libras esterlinas constituye una donación de capital.

Esta estrategia se utiliza comúnmente en familias, a menudo cuando los padres venden una vivienda a sus hijos o los abuelos transfieren la propiedad a sus nietos. Sirve para reducir la carga financiera del comprador y, al mismo tiempo, ayuda a mantener el patrimonio dentro de la unidad familiar.

A diferencia de un pago inicial tradicional en efectivo, la donación de capital permite al comprador utilizar la cantidad donada como parte o la totalidad del pago inicial requerido por el prestamista. Sin embargo, este enfoque debe cumplir con estrictas normas de suscripción para garantizar la legitimidad de la transacción, prevenir el fraude y proteger los intereses de los prestamistas.

Por qué es importante en la suscripción

Los suscriptores hipotecarios revisan todos los aspectos de una solicitud de préstamo, incluyendo la fuente del pago inicial. Cuando una donación de capital forma parte de la transacción, los prestamistas la consideran una contribución financiera no líquida. La verificación y la documentación son cruciales para prevenir cualquier riesgo asociado con la coerción o la falsa declaración de fondos. Por lo tanto, las normas de suscripción de hipotecas relativas a las donaciones de capital son detalladas y deben cumplirse estrictamente.

Cómo afectan las donaciones de capital a compradores y vendedores

• Compradores: Se benefician de menores gastos de bolsillo y posiblemente evitan la necesidad de un seguro hipotecario privado si el capital supera el 20 %.
• Vendedores: Ayudan a los familiares a comprar una vivienda y, al mismo tiempo, reducen los ingresos netos o la exposición al impuesto sobre las ganancias de capital, según el acuerdo y las leyes fiscales locales.

Comprender las normas que rigen las donaciones de capital es esencial para gestionar con éxito el proceso de suscripción, minimizar las demoras y obtener la aprobación del préstamo sin complicaciones innecesarias.

Los prestamistas hipotecarios abordan las donaciones de capital de forma diferente a los pagos iniciales tradicionales. Dado que el comprador no aporta efectivo a la operación, los prestamistas exigen documentación sólida para certificar la legitimidad de la donación y garantizar que cumple con los estándares de suscripción. El objetivo es demostrar que la transferencia de capital es efectivamente una donación y no un préstamo oculto, lo que podría afectar las obligaciones de deuda del comprador y el riesgo general del préstamo.

El requisito de la carta de donación

Un elemento fundamental de la transacción es una carta de donación firmada por el vendedor al comprador. Esta carta debe incluir lo siguiente:

• El monto en dólares de la donación (el patrimonio donado)
• La relación entre el donante y el receptor
• Una declaración de que la donación no necesita ser reembolsada
• La dirección de la propiedad que se transfiere
• La fecha de la donación
• Firmas de ambas partes

Los prestamistas pueden preferir un formato específico, y muchos programas de préstamos proporcionan plantillas que deben utilizarse. Además de la carta de donación, algunos suscriptores también pueden requerir un contrato de compraventa firmado que confirme el precio de venta reducido y los términos de la donación.

Tasación y verificación del patrimonio

Una tasación externa es obligatoria para establecer el valor justo de mercado de la propiedad. El prestamista debe confirmar que el precio de venta es inferior al del mercado para calcular con precisión el monto de la donación. Por ejemplo, vender una casa de 350.000 libras por 300.000 libras genera una donación de capital de 50.000 libras, suponiendo que el valor de tasación lo justifique.

Relaciones Elegibles y Casos de Uso

Los prestamistas generalmente permiten donaciones de capital solo entre familiares. Esto incluye padres, abuelos, hermanos, hijos u otros parientes cercanos. Rara vez se aceptan personas que no sean familiares, a menos que el programa hipotecario las incluya explícitamente.

Entre las situaciones que suelen cumplir los requisitos se incluyen:

• Padres que venden una vivienda a un precio inferior al del mercado a sus hijos
• Abuelos que ayudan a sus nietos a acceder al mercado inmobiliario
• Transacción entre hermanos para facilitar la adquisición de la vivienda

En estas transacciones, los productos hipotecarios, como los préstamos FHA, permiten donaciones de capital, pero requieren un análisis más exhaustivo. Por ejemplo, las pautas de la FHA pueden estipular que el comprador viva en la casa como residencia principal y prohibir el uso de contribuciones de “partes interesadas” que excedan un cierto límite, incluso si provienen de la familia.

Si bien las ventajas de usar una donación de capital pueden ser significativas, los prestatarios deben cumplir con los criterios de préstamo establecidos por las entidades financieras. Estos incluyen solvencia, estabilidad de ingresos, ratios de deuda a ingresos y ratios préstamo-valor (LTV) aceptables. Una donación de capital puede contribuir al pago inicial, pero todos los demás indicadores de suscripción siguen siendo tan importantes como en una hipoteca estándar.

Impacto en el ratio préstamo-valor

El ratio LTV es un factor crucial en la aprobación de una hipoteca. Dado que la vivienda se vende por debajo del valor de mercado, la parte donada reduce el LTV, siempre que el tasador confirme un valor de mercado más alto. Por ejemplo, si una propiedad tasada en 400.000 libras esterlinas se vende por 320.000 libras esterlinas, las 80.000 libras esterlinas actúan como capital donado, reduciendo el LTV del comprador sin necesidad de efectivo. En tales escenarios, los prestatarios también pueden beneficiarse de:

• Evitar los costos asociados con el seguro hipotecario privado (PMI)
• Cuotas mensuales más bajas
• Mayor protección del capital desde el primer día

Barreras comunes de suscripción

Incluso con el capital donado incluido, los suscriptores pueden encontrar y señalar varios problemas:

• Documentación insuficiente: Cartas de donación faltantes o incompletas
• Valoración incorrecta: Disputas de tasación con respecto al valor justo de mercado
• Relaciones no calificadas: Donantes que no cumplen con los criterios de relación aceptados
• Dinero adicional de donación: Combinar el capital donado con contribuciones en efectivo no relacionadas
• Estado de la propiedad: La vivienda podría no cumplir con los estándares de habitabilidad o seguridad Para la aprobación del préstamo

Cada una de estas preocupaciones puede retrasar la suscripción del préstamo o provocar la denegación del mismo si no se resuelve con prontitud.

Implicaciones fiscales y consideraciones legales

Las donaciones de capital también pueden conllevar posibles consecuencias fiscales para el donante. En el Reino Unido, por ejemplo, estas donaciones podrían influir en las obligaciones fiscales de sucesiones si el donante fallece dentro de los siete años posteriores a la transacción. Por lo tanto, ambas partes deben consultar a profesionales legales y tributarios antes de proceder.

Los vendedores también deben ser conscientes de que donar capital no elimina su obligación de revelar todos los defectos conocidos de la propiedad. No hacerlo podría dar lugar a demandas legales posteriores a la venta, especialmente si el comprador es un familiar.

Para los compradores, la preaprobación y la comunicación abierta con los prestamistas desde el principio pueden agilizar el proceso de suscripción. Reunirse periódicamente con los asesores hipotecarios garantiza que toda la documentación esté preparada adecuadamente, lo que reduce el riesgo de incumplir los requisitos.